房企发债融资主渠道全面遭堵 借道信托“补血”升温(3)

“随着金融监管加强以及对房地产的调控力度加大，进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。”一位云南信托相关负责人表示。

承压 地产债面临集中到期

对于房企来说，未来其资金需求将不仅用于投资。根据WIND资讯统计，在经历了2015至2016年的大规模发行后，地产债券逐渐进入偿还周期。截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。仅2018年底前，将有1055.86亿元债券到期。其中，今年8月、9月地产债到期规模分别达到112.87亿元、113.17亿元，连续刷新单月历史新高。

海通证券报告显示，截至2016年底，房地产企业贷款余额约7.1万亿元；存量地产债券规模约2.6万亿元，2016年净融资额约1.1万亿元；信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，较2015年末新增了1418亿元。

海通证券分析师姜超表示，存量债务到期压力集中在2018至2021年。国内地产存续债券中约有75%是在2019至2021年间到期。贷款的期限以三年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018至2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来二至五年地产行业债务到期压力集中。

姜超表示，虽然目前来看地产企业在手资金较为充足，但在涉房融资大幅度收紧的背景下，房企债务偿还问题将逐渐浮出水面。从目前房地产行业存量非城投债样本中，74家已披露年报的房企数据显示，近九成企业实现了货币资金规模的同比增长，行业平均货币资金规模同比大幅增长62.23%，企业在手资金较为充足。“但随着海外债券到期压力加大，国内债务还款期也将来临，在此背景下，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险爆发。”他说。