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大数据|政策频繁调控,还有多少客户看房?

2017-05-12 15:46:53      参与评论()人

  近来提起房地产,总是离不开“调控”两个字,从去年9月到今年的4月份,整个行业都沉浸在被“调控”支配的恐惧里。地价可以调控,房价可以调控,购房欲望也可以调控,而这些作用到购房者的身上,就体现在电话、案场的来访量变动上了,营销工作者应该感受最深。

  今天兔酱准备通过采集到的来电量和来访量数据,结合政策出台的时间、力度等,来看看这些高频率的调控到底对购房者的购房意愿产生了什么样的影响。

  新政当周:末班车效应显著,限购前最后狂欢

  从政策刚一出台开始说起。政策出台后,在后续政策不确定的预期之下,购房者普遍会产生一种“抢房潮”的恐慌,加速购房抢房的脚步,这样带来的来访量、成交量上涨大家管它叫“末班车效应”,从以前看到的成交数据来看,扎堆过户、集中备案等等情况是普遍存在的,那么从来电来访量来看,是否也存在这样一个末班车效应呢?

 表:政策出台当周访问量变化(单位:%)

  图中的Y轴表示政策出台当周来访量和来电量的环比变动,数据采集的样本包括了2016年3月至2017年4月每个城市每次出台调控政策后的来访量变化。从图中可见,来访量和来电量在政策刚出台的时候,环比下跌超过10%的分别为38.46%和32.81%,访问量的变动主要方向为环比上涨或稳定,其中有15.38%的来访量在政策出台后环比上涨超过50%,出台政策后来访骤减的情况仅占4成不到。来电量在政策出台当周环变动在-10%以上的占比达到67.19%,来访量在这部分的占比为61.54%,也就是说来电量稳定及增加的占比大于来访量,来电量在政策出台后的末班车效应更加显著,原因可能是企业在政策出台后抓紧最后时机加大营销力度,导致电话访问量的增大。

 来电量和来访量:对政策反应速度一致,来访量下滑持续时间更长

  在末班车效应过去后,我们来看看访问量受到政策影响,在多快的时间里会表现出异动(这里指的异动是访问量环比跌幅大于10%的情况)。

  表:来电量及来访量出现开始异动周数及占比(单位:周,%)

  从数据来看,约3成来电量和近4成的来访量在政策出台的当周就表现出异动,与上文末班车效应中访问量环比下跌超过10%的数据一致;在政策出台后一周,两种来访方式都有四分之一概率产生异动的,总体来说,政策出台后到一周之内,有6成的访问量会出现较大的下滑,来电和来访对政策的反应速度较为一致。此外,有约20%的情况访问量是不减反增的。

  将数据范围扩大到政策出台后的第四周(再往后时间太长,政策的影响逐渐削弱),接下来,具体看看除了刚出台政策时的末班车效应以外,政策带来的异动一般持续多久。

关键词:下滑调控住房