三四线楼市短期回暖库存仍高企 楼市调控须分而治之

今年3月以来，一场严格的楼市调控风潮席卷全国，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪、环深、甚至环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市，调控政策不断加码。

在一二线热点城市调控已趋“顶配”的背景下，三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象。然而，一些业内人士认为，多数三四线城市仍面临居民购买力、人口、产业竞争力不足等问题，去库存前景似乎并不乐观。

热点城市楼市降温三四线城市楼市回暖

3月以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，调控政策不断加码。

此轮调控中，一二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手，调控力度空前，趋向“顶配”。在此背景下，一二线热点城市成交量锐减，三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象，一些强三四线城市的楼市甚至出现了供销两旺的景象。

国家统计局数据显示，今年一季度房地产开发投资完成额同比增长9.1%，增速较上一季度略有提升；新开工面积同比增长11.6%，上个季度的新开工面积则同比增长10.4%。行业分析人士指出，一季度房地产开发投资再度小幅增长，热销三四线城市补库存是重要原因。

多位业内人士认为，在热点城市受政策压抑之下，三四线城市会迎来良机。中金公司发布的报告预测，三四线城市2017年上半年仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%。

今年一季度的数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。北京从“317新政”出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，热点城市严厉的调控措施，使得部分资金出现外溢，而目前国内大部分三四线城市的地产开发商均以消化库存、回笼资金的策略为主，新增库存极少，加之政策上也有所倾斜，使得一些三四线城市的去库存效果良好。