房贷收缩恐将是楼市调整“拐点”的终极导火索(2)

  央行 “缩表”，资金开始趋紧难松

  热点城市继续上行动力衰减

  在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速逐级回落。2017年4月，M2同比增长10.6%，创近8个月新低，远低于12%年度目标，预计年内信贷资金在现有基础上难见高增长。另一方面，受制于国际各大经济体普遍减税、吸引资金回流，且美元加息预期不断增强，资金外流趋势难以逆转，央行开始主动“缩表”，国内资金整体趋紧已成定局。

  正基于此，我们认为主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象，随着资金偏紧预期不断强化，开发企业转向“现金为王”从而降价跑量，这也将是开发商“断臂求生”的无奈之举。热点城市房地产市场热度有望回归至正常水平。

  与此同时，为了谨防资产价格泡沫，我们认为本轮房地产调控肯定会矫枉过正，“四限”（限购、限贷、限价、限售）城市将持续扩容，部分调控城市将进一步加码调控，调控政策将愈加严苛。目前，深圳、苏州已经出现“有价无市”的迹象，楼市成交持续缩量，高房价显著抑制成交量上行空间。鉴于部分二三线城市房价上涨过快，严重透支未来市场预期，尤其是那些经济基本面、人口规模、居民收入水平等多方面与深圳、苏州尚存在较大差距的二三线城市将面临更大的调整风险。

  综合而言，鉴于央行开始主动“缩表”，资金偏紧的市场预期将不断强化，热点城市房地产市场将逐步回归理性。我们认为本轮房地产调控必将矫枉过正，部分城市已然出现“滞涨”的征兆，也许一夜之间房地产市场将发生突变，企业投资仍需慎之又慎，谨防高价拿地带来更大的投资风险。