李宇嘉：解决“类住宅”关键在于土地市场化改革

五一小长假之前，上海市发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，要求办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设酒店式公寓等“类住宅”；土地出让合同要明确商办持有比例和年限，持有期内不得转让；经营性物业要明确长期持有的比例；社区或住宅配套商业要长期持有。

这并不是一个孤例。此前在3月份，北京和广州就曾发布打击“类住宅”的一揽子政策，从销售对象(仅限企业)、设计报建(限制最小分割单位)、暂停贷款、停止项目审批等几个死角，全面堵死“类住宅”的生存空间。

“类住宅”缘何泛滥，地方政府为何要果断出手呢？

首先，商业办公(有其城市外围)租或售，都存在资金回笼周期长、利润不高的问题，商办用地建“类住宅”，对开发商而言是利润最大化和尽快收回投资的选择。

其次，互联网冲击实体商业，大城市产业升级(现代服务业贡献率超过70%)，商办空间需求明显下降，商办项目很难招商，土地也很难卖个好价钱。

再次，住宅项目要配给公共服务设施，教育、医疗类设施还要独立供地。对于空间逼仄的北上广等大城市来说，住宅项目对政府和开发企业的压力较大。而“类住宅”项目不仅不需要配建公共设施，还享受住宅溢价。

最后，近年来一线城市人口涌入，住宅需求旺盛。房价“上台阶”，限购政策强化后，不限购和价格较低的“类住宅”就应运而生。2016年，北京和上海类住宅销售均价分别为每平方米29770元和25700元，仅相当于同期商品住房均价的72%和56%。由此，“类住宅”火爆就不难理解。

尽管“类住宅”客观上有生存空间，也补充了住宅需求，但其最大的问题是违反了土地用途管制、城市分区规划，造成城市生活和生产功能混杂，人为降低用地效率，并导致“城市病”更加突出。目前，“类住宅”主要集中的城市外围，本来基本规划为商业办公的区域，却集中了大量居住人口，加重了配套压力。区域内小商小贩、私立学校医院散点式无序分布，从外围到中心区的各条道路和轨交、换乘站点拥挤不堪。另外，“类住宅”泛滥导致京沪等大城市人口和空间“紧约束”政策失效。