探秘：日本房产中介运营何以规范有序

日本房地产中介运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同造假现象非常罕见。

业内人士表示，日本法律对中介的约束非常细致且严格，行业协会执行力强，违法违规成本很高，所以房地产中介不敢以身试法。另外，日本房地产交易信息透明，责任明确，有利于抑制房地产乱象。

旗下拥有一家房地产中介公司的ＡＢＣ公司代表董事孟凡海告诉记者，在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件：一是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。二是要聘请拥有国家资格的房地产交易专员，在公司全职工作。原则上，从事房地产业务的员工，每5人就需要配备一名房地产交易专员。三是房地产中介必须拿出1000万日元（1元人民币约合16日元）营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现诈骗等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

孟凡海说，中介销售价值1亿日元的房地产，按规定可收取3％的中介费，也就是300万日元的中介费。上缴的1000万日元的营业保证金，相当于要成交价值3亿多的房地产。这还只是金钱上的惩罚，中介若违反宅地建筑物交易业法等法律，还会受到停业和吊销执照等行政处分。

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说，领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主。

行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。孟凡海说，在日本不管干什么行业，一般都有行业管理，而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

一旦出现买卖纠纷，客户会直接联系中介公司所属的不动产协会，协会马上出面找中介公司调查。一旦调查属实，中介一要退钱，二要根据情节严重程度接受处分。协会核实损失额，报告法务局。法务局马上赔偿客户损失，支付完后要求中介公司把保证金补齐，视情节严重程度处罚中介公司停业3个月或半年，直到吊销其执照。