楼市制度性长效机制应加快建立

今年以来，北上广深等一线城市纷纷加大楼市限购力度。从全国范围来看，这已经是自2004年土地出让市场化改革后的第四轮调控。与原来以“国八条”(2005年5月)、“国六条”(2006年5月)、“国十条”(2010年4月)、“国五条”(2010年9月)、“新国八条”(2011年1月)、“新国五条”(2013年2月)等调控措施不同，本轮 房地产 调控的主要特点是以地方政府调控为主，注重“一城一策，因城施策”。笔者认为，当前房地产调控政策应重视制度性长效机制建设，从而抑制房地产泡沫，促进市场平稳健康发展。

以“限贷限购”为核心的房地产调控，在过去几年中出现“越限越涨”的困局，这主要是由于以下三个原因：一是因为“限贷”后的住房需求集中释放。从基本的市场规则看，限贷属于需求面管理措施，本质是重新调整居民的住房需求在时间轴上的释放路径。贷款是个人终身收入和财富的跨期分配，本身并不增加财富。所以限贷所对应的短期需求抑制，必然会引来政策放松后由需求集中释放导致的大幅增长。

二是限购的财富分配效应。住房是家庭和社会财富的主体，成熟市场经济的家庭财富配置基本上是不动产50%，有价证券50%。这样看来，随着我国经济发展和社会财富的增长，居民家庭财富也会呈现与社会财富同等速度的增长。

三是调控背后的所谓“兜底”。最近几轮住房调控的目的都是为了防范金融风险，抑制房地产泡沫。调控的底线是保证房地产市场稳定发展。政府的底线被很多房地产投资者看作是保证房价不下跌，客观上使得房地产投资成为“稳赚不赔”的无风险投资。其实，房价下跌30%并不会引发系统性金融风险。很多地区的房价已经上涨几倍，早期贷款的70%在现在房价中占比不到50%。再加上前期偿还额，贷款比例会更低。

随着房地产市场十多年的发展，这一轮房价上涨又出现了很多新特点。一是城市间分化严重。在北上广深住房市场过快上涨、一房难求的背后，众多的中西部、东北三四线城市依然面临房地产去库存的巨大压力。这是调控政策地方化的主因。二是二手房交易正在逐步成为住房交易的主力。存量房交易市场的成熟，意味着针对新房的供地、控价等措施已经很难直接起作用。三是学区房、学位房持续火热。随着中小学划片、就近入学在全国范围内的逐步推开，购买一套学区房，已经成为很多中等收入家庭的选择。