楼市调控要用好“疏”字

最近一段时间，为了遏制房价过快上涨势头、打击投机炒房现象，北京、杭州、厦门等热点城市均密集出台了房地产调控政策。总的来看，无论是首付比例提高，还是信贷去杠杆化，这些调控政策手段大多数着力调节房地产市场的需求侧，即通过提高交易成本来抑制投资投机需求。

从短期来看，强硬的政策“组合拳”的确起到了迅速“灭火”的作用；但从长远来看，推动房地产市场的根本力量主要来自于城镇化背景下源源不断的住房以及改善性需求，来自于地区发展差异下大城市对人口的“虹吸效应”，以及人们对城市社会公共服务日益增长的需求。客观上看，有相当一部分非投资投机性自住购房需求在政策强力打压下暂时被“冻结”了。

由于住房需求切实存在，但压力却长久得不到释放；而从以往的楼市调控经验看，这种带有浓厚行政色彩的措施往往具有一定时效性，因而令市场普遍形成了与政策博弈的心理，所以一旦政策有所放松，或者因地方政府扛不住压力而“睁一只眼闭一只眼”，楼市立刻就像放开的弹簧一样，开始报复性反弹，进而形成新一轮上涨。这个过程历史上已多次发生，甚至形成了越调越涨的“怪圈”，不能不吸取教训。

因此，除了要在需求端调节之外，在房地产市场的供给端也有必要加大工作力度。长期以来，我国住房市场的发展过于依赖商品房“一条腿走路”，忽视了保障性住房的供给以及住房租赁市场的培育和规范，加上种种配套政策的不完备，比如租房无法上户口等，使得人们对于自有住房的需求始终过于旺盛，绝大多数住房需求不得不涌向供应相对短缺的商品房市场。这些因素对房价不断走高客观上起到了推波助澜作用。