恒大2016年核心净利208亿 创上市以来新高

去年以3734亿销售晋身国内房企一哥后，恒大（HK.3333）今年将面临进一步提升效益的考验。

恒大28日发布的年报显示，公司总资产达13508.7亿，同比增78.4%，继续保持行业第一；营业收入2114.4亿，同比增58.8%，保持快速增长;现金余额3043.3亿，同比增85.5%，达上市以来最高水平。然而，176.2亿的净利润虽然在同行中已是领先，但增速仅1.6%，滞后于规模增长。

过去十年，恒大以超常规发展赢得“规模之王”头衔，但也因盈利能力与规模增长不匹配而受到部分投资者质疑。正因如此，许家印在年初的内部讲话提出，从今年开始,恒大将在保持规模适度增长的基础上更注重效益,实施“规模+效益”。

恒大去年的真实盈利能力到底如何？未来又能否实现利润快速增长？

毛利率高于万科碧桂园

年报数据显示，恒大去年毛利润超594.2亿，同比增幅达58.8%。同时，核心业务利润208亿，同比大增89%，创上市以来最高纪录。

“近两年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5个百分点”，兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。然而，去年恒大毛利率28.1%，与2015年持平，更明显高于万科（19.8%）、碧桂园（21%），在行业处于偏高水平。

记者查阅年报发现，净利润增速放缓主要是由于兑汇损失同比增加36亿，以及投资物业评估增值同比下降54亿。

“兑汇损失是由于去年人民币贬值带来浮亏，只要债务偿还时人民币汇率回升，兑汇损失也将消失”，一位房地产分析师向记者表示，投资物业评估增值下降只是因为计入投资物业的物业数量减少，并不反映企业的真实盈利能力。恒大核心业务利润主要来自房地产主业，该指标大幅增长足以证明其主营业务盈利能力强劲。

利润提升空间巨大

2016年，恒大实现销售额3734亿，一举将万科拉下蝉联了逾十年的“一哥”宝座。但如果以净利润计算，恒大依然落后于中海、万科，由于投资者更注重这个指标，也导致恒大估值始终落后。

根据许家印的计划，恒大将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本，从提升物业管理服务以及降低三项费用等方面提升效益。但其中的关键是要降低财务费用。

今年以来，恒大持续优化债务结构。3月，恒大成功发行三笔合共25亿美元的优先票据，部分用于偿还此前发行的高息美元债。以最新发行的7年期10亿美元票据为例，利息较此前下降2.5个百分点。

融资成本下降一个百分点，意味着公司可节省数十亿利息支出。此外，公司账上现金为3043亿，如果存款利息上调一个百分点，还可增添30亿利润。

随着恒大完成在一二线城市布局，低成本的优质土地储备未来有望带来巨大的利润空间。年报显示，公司土地储备达2.29亿平方米，一二线占比达74.7%，平均楼面地价仅为1570元/平方米。

花旗指出，恒大在地价大幅上涨前的2013年-2015年获取大量土地，以及通过并购、旧改等方式获取低成本土地，为其房地产业务盈利能力提高有力的保障。