万科谨慎：计提12城跌价准备 手握870亿现金

万科对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备，较2015年底增长82.3%，同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市，2016年新增跌价项目中，又以南充金润华府规模最大。

“这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？”万科A（000002.SZ）在年报中提出了这样的疑问。

近期，国内楼市调控政策不断加码，就在上周末，江苏镇江、广东中山两个地级市也先后出台了限购政策。

3月27日，万科发布2016年年报，公司对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备，较2015年底增长82.3%，同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

21世纪经济报道记者了解到，上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市，2016年新增跌价项目中，又以南充金润华府规模最大。

“2010年期间，一线房企开始集中涌入，这部分项目普遍具备土地成本低、面积大的特点，在2014年南充库存量达到顶峰”，南充一家房企负责人27日介绍称，近两年虽然偶有土地出让，但是房企却是兴趣寥寥，土地价格出现下调。

华东一位不便具名的券商地产研究员27日表示，上述跌价准备可能与财务费用有关，但考虑到公司体量，对整体业绩影响较小，“公司2016年业绩向好，出于财务平滑的考虑，此时计提也是一个比较好的时机。”

　　跌价准备金额创新高

一般而言，房企跌价准备金额多数时候会维持相对稳定状态，甚至在部分年份不会做出任何跌价准备。

以万科为例，2008年3至5月，国内连续3次上调存款准备金，随后国家税务总局、国土部纷纷对购房个人所得税、小产权房政策作出调整，至此楼市量价齐跌。

也正是在这一年，万科存货跌价准备从1197万迅速增加至12.41亿元。随后，楼市政策转为“宽松”，2009年开始楼市继续上涨，当期万科存货跌价准备金额下调至6.25亿元。

直至2015年底，楼市企稳，调控预期再次增加，万科存货跌价金额重归7.54亿元，并于2016年再次上调至13.8亿元，这一金额已超越2008年时水平。

通过上述数据不难看出，楼市政策一松一放之间，万科均会存货跌价金额做出相应调整。

其他房企的规律性则并不明显，如中粮地产（000031.SZ）2016年存货跌价准备从2.52亿元下降到1.24亿元，而同期云南城投（600239.SH）则从0.89亿元上升至2.41亿元。

“作为行业龙头，万科在前几轮调控期间，也都率先做出减值准备，具备一定参考意义。从运行周期来看，现在也可以确定再次进入调控阶段”，长期关注地产行业的西南财大教授刘璐27日评价道。

不过，目前尚无直接证据表明，存货跌价准备与房价走势呈反比关系。

21世纪经济报道记者注意到，万科2016年新增存货跌价项目主要集中在镇江、大连等二三线城市，其中又以南充金润华府金额最大。

需要指出的是，做出跌价准备并非不看好当地楼市，也存在单个项目的具体原因。

以宁波为例，虽然公司对万科城项目作出了8699万的跌价准备，但仍有宁波印象城、云鹭湾等4个项目将在今年开工。

南充金润华府情况则相对特殊。“万科拿地时间很早，项目所在的下中坝区域属于新区，只是近年来配套开始逐步成熟，由于品牌溢价的原因，目前金润华府还是稳中有涨”，前述南充地产行业人士表示。