万科试水合作建房 与小米打响第一枪(2)

  拿下两幅土地不久后，针对外界“算不过账”等质疑，万科高级副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示，两幅土地将通过众筹方式破题，从传统开发销售模式转变到经营服务模式，由政府、众筹企业和开发商协同联动。

  刘肖还透露，拿到土地的第一时间，他给海淀区几个大型企业打电话商谈众筹合作想法，“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”上述北京房地产界人士也表示，拿到土地不久后，万科大客户部对永丰周边企业做过调研。

  按照刘肖的表述，合作企业产业定位必须与《京津冀协同发展规划纲要》对北京功能定位相符，必须为符合海淀区产业规划的信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖企业。

  对于具体合作模式，万科以两个地块为基础建立相应众筹平台，根据合作对象数量确定众筹份额，邀请众筹企业共同来开发这块土地，然后把开发的项目交给企业，再由企业租给他们的核心员工。

  根据规定，众筹单位不能以户进行分割，但众筹单位可能是一个住房单元，也可能是一栋楼，还可能是几栋楼。具体根据众筹方实际需要进行配置。

  在这一模式中，万科和合作方分工明确，万科主要负责项目建设和配套引进，并提供相应的物业等服务；合作方进行众筹投资、向万科交纳项目开发和运营费用，项目建成后员工租赁或购买房源，租金或销售金通过众筹平台返还给合作企业。

  一位北京房地产人士透露，因为担忧房价上涨可能带来的人才和产业流失，未来北京市政府可能将大力支持开发商自持土地建设和经营，并引进优质学校形成学区房。“政府希望这种模式能够占据一定比例，来完善租赁市场。”

  当时，刘肖还透露，小米、神州数码和华为均有合作意向。

  房价缓冲带

  对开发商万科而言，通过合作可以快速回笼土地支出成本，而且可以通过为项目提供物业服务、商业等配套服务获得稳定的收益。不仅可以提高企业周转率和开发效率，也为房地产开发企业开辟一条理想的轻资产运营之路。

  对政府而言，通过这一模式，避免了地王、高房价等标签的困扰。

  对于房地产市场而言，虽然这一合作方式整体上减少了投放到公开市场的房源数量，但是由于自持租赁项目不能自由流通，投机性资金难以进入，减轻了部分城市建设人才的住房压力，对房价过快上涨形成市场过热局面形成缓冲效果。

  上述北京房地产人士认为，“政府也希望通过这一模式留住和吸引高精尖企业，为调整经济结构和促进实体经济发展创造环境。”

  上述人士表示，如果这一模式可行，未来北京市政府或将把更多政策、土地等资源向自持合作建房方面倾斜，“据说北京市很坚决，即便牺牲了土地出让金收入，也要保证房地产市场健康发展”。