开发商海外扩张卡壳 碧桂园森林城市销售暂停(1)

前两月以872.6亿元登顶房企销售榜的碧桂园似乎遇到些麻烦。

3月9日，有消息称碧桂园在马来西亚的森林城市项目或因外汇管制问题暂停国内的销售，但碧桂园方面则回应称此次销售暂停主要是展厅升级改造原因。

相关人士表示，暂停销售风波很可能与近来趋紧的外汇管理政策有关。未来国内个人向境外转移资金用于海外置业的难度正在增加，投资者购买海外房产将受到抑制，类似碧桂园森林城市等海外地产项目将受到一定影响。

暂停销售风波

近日有消息流出，碧桂园马来西亚森林城市项目在国内暂停销售，跟外汇管制有关系。对此，碧桂园方面回应，项目的展厅正进行内部装修升级改造，人员也在进行封闭式集中培训，与外汇管制无关。展厅升级改造是从自身业务功能考虑，为更好匹配碧桂园海外战略发展步伐和要求。

3月14日，碧桂园在官方网站显著位置发布集团新闻称，公司北京、上海、厦门、佛山、泉州、福州等地多个碧桂园国际展销中心（IEC展厅）经过内部升级改造后，以全新面貌正式开放。展厅从原来海外项目展销的单一功能，升级成为碧桂园面向海内外品牌展示的重要平台。

同时，碧桂园方面还表示，接下来森林城市也将进入全面的产业引入阶段，将携手更多“中国智造”共同打造国际产能合作新城。2017年森林城市将逐步引入机器人制造、工业设计和物联网三大产业，完善并且深化教育和医疗行业的产业业态。

据相关销售介绍，目前碧桂园森林城市3期还有部分房源在售，价格为2.1万-2.8万元/平方米。接下来的产品预计会销售460-700平方米的复式楼层。

业内人士分析，作为一个超大型地产项目，森林城市项目的总投资会超过1000亿美元，开发周期长达20年。同时，这个项目将会发展成一个包含旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业聚集的产能新城。从投资角度来看，项目整体投资巨大，对企业的资金能力将是极大考验，因此企业通过前期销售住宅产品快速实现资金回流的做法并不让人意外。

外汇管制风险

业内人士表示，碧桂园的回应或许能暂时缓解外界的质疑之声，但外汇管制则是不争的事实，政策的影响可能会持续发酵。

此前，国家外汇管理局曾于2016年12月31日发布公告，规定自2017年1月1日起，大额现金交易超过5万元要申报，跨境转账超过20万元也需申报，个人购买美元须明确填写购汇用途，并声明不会将外汇用于购买境外房地产或投资相关的保险产品，亦不得将个人额度借他人使用。该项规定被认为是政府打击地下钱庄、严控洗钱防止资金流向海外的重拳。

一位相关人士透露，因为客户购买的一些海外国家的房产不能在当地办理按揭贷款，所以一般要求客户全款支付。如果需要做按揭贷款，则会选择在香港进行操作。但开发商帮客户在香港开户并不是以买房子的名义，而是以买保险的名义操作，由此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。

实际上，一段时间内，香港确实有第三方公司专门从事操作保单抵押变现的买卖。但现在受到国内官方外汇管理压力，香港方面已经从2016年12月10日开始禁止银联、Visa、Mastercard来港购买保险。

政策从严在碧桂园的销售上也有所显现，森林城市销售人员证实，购买森林城市的确无法提供贷款，通常都要求客户全款支付或是分期付款。