人大代表蔡继明：建议允许城市居民到农村买房买地(2)

  因此，我建议，将《土地管理法》的第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”进行修改，改为“农民集体所有的土地{包括建设用地（含宅基地）和农地}的使用权，在符合城乡规划和用途管制的条件下可以和国有土地同等入市、同权同价，满足城乡建设中非公益性用地需要。”

  建议扩大：农村宅基地使用权流转范围

  NBD：您还建议扩大农村宅基地使用权流转范围，出于什么考虑提出这个建议？

  蔡继明：根据国土资源部最新数据，我国城镇用地合计91612平方公里，村庄用地为191158平方公里，农村集体建设用地是城镇国有建设用地的2倍以上，其中70%以上是宅基地，而全国总人口中56.1%的常住人口在城镇，只有43.9%的常住人口在农村，这说明农村集体建设用地特别是宅基地的利用效率是极低的，特别是随着大量农民进城务工落户，大量农村住宅和宅基地闲置，很多村成为空心村。

  目前的“三块地”改革试点，只允许农村集体经营性建设用地入市，农村宅基地只能在集体所有制成员内部流转，而农村集体建设用地中真正属于经营性建设用地即乡镇和村办企业用地的只占10%，仅靠这么少量的农地入市，不足以构建竞争有序的、城乡统一的建设用地市场。

  如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场，那么城镇建设用地就可以增加70%以上，从而不仅会拓宽农民财产收入的渠道，促进农村集体建设用地节约集约使用，而且会有效地遏制城镇房价的增长，有助于农民工进城落户，加快农民工市民化进程。

  最近，中共中央办公厅、国务院办公厅颁布了《关于完善保护产权制度依法保护产权的意见》，提出要落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。

  国有建设用地使用权作为一种用益物权，既可以通过招拍挂的方式出租出让给包括城市居民和农村居民在内的中华人民共和国所有公民，也可以出租出让给外资企业……而农民宅基地使用权同样被我国《物权法》认定为用益物权，理应具有与城市国有宅基地同等的权能，应允许农村居民的住房连同集体宅基地使用权出租、抵押并转让给城市居民。

  不仅如此，允许农村宅基地入市，城中村小产权房自然合法化，城乡建设用地增减挂钩就不必通过政府征地来实现，完全可以在集体土地所有制内部推进城中村改造，这样就可以绕开高成本征地环节，在符合城市规划的前提下由农民和开发商通过市场机制自由协商解决。

  针对目前情况蔡继明提出了什么建议？

  现实：国有土地由国务院来代行土地所有权。而集体土地的所有权由谁来代为行使呢？

  建议：明确农村集体土地所有权的行使主体

  现实：农村集体建设用地一直被施加了诸多限制，如建设用地不能搞房地产开发，宅基地只能在村集体内部流转

  建议：在符合城乡规划和用途管制的条件下可以和国有土地同等入市、同权同价

  现实：农村宅基地只能在集体所有制成员内部流转，而农村集体建设用地中真正属于经营性建设用地的只占10%

  建议：应允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可进入市场