房企融资再念紧箍咒 另辟多元渠道充实钱袋子(2)

2017年2月17日，证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条件进行修订。其中上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。此外，融资额度也不能超过上次发行股份的20%。

有业内分析认为，此次新政后，地产板块57个再融资方案中的6家房企将受到影响，均为中小房企，卡在定增额不得超过发行前总股本20%的门槛上面。

而4天前的2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。这意味着，私募基金子公司通过绕道投房地产的方式几乎被堵死。

种种迹象给出了一个清晰的信号，即监管部门正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。

新城控股 副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，金融形势逆转就包括金融监管更加规范、非标业务受到清理、资金供给有所收紧、资金成本有所增加。

来自克而瑞的数据显示，2017年1月，房企新增融资额较上月环比下降53%，与去年1月同比下降66%。而海通证券的研究报告则显示，2016年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%，2017年2月以来则是处于“零发行”状态。

筹钱有术

地产融资持续收紧，房企又该如何度过“寒冬”？据时代周报记者了解，目前房企融资方式主要为自有资金、银行贷款、资产证券化、产业基金、境内外发行债券、ABS项目、信托融资等。

2月28日， 中房地产 发布公告披露，其下属三家子公司拟融资9亿元，中房地产为上述融资提供相应的连带责任担保。据悉，上述借款利率均为6.38%，借款期限6个月。

中房地产称，随着房地产调控的持续，房地产信贷政策持续收紧，公司曾多方考察银行贷款、信托等融资方式，公司在融资额度及融资利率方面均不具备明显的行业优势，融资难度较大，融资成本也较高。因而，在综合考虑后，本次向中房集团借款利率为6.38%，属于合理范围。

而 保利地产 则表示，公司临时董事会审议通过了《关于统一注册发行多品种债务融资工具的议案》，包括超短期融资券、短期融资券、中期票据、永续票据等均是潜在融资工具。龙湖则在2月16日发行了 30.4亿元绿色债券，用于绿色产业项目。其中，16亿五年期票面利率4.4%，14.4亿七年期票面利率4.67%。

华远地产 董事长孙誉晏乐观认为，收紧的只是部分渠道，只要手里有好的资产，通过资产估值的方式，照样可以融到资金。“去年环境好的时候抓紧机会发债的企业不在少数，尽管融资收紧，房地产企业的账面资金还是很充裕，经营上不会有太大问题。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，如果从融资角度看，包括股权转让、参与并购等都可以理解为合法合规的融资模式。

欧阳捷则向时代周报记者透露，目前海外融资是一个渠道，另外银行间市场也是一个渠道。银行间市场由同业拆借市场、票据市场、债券市场、外汇市场、黄金市场等构成。

而谈及今年融资政策收紧对房企的影响，新城控股董事长王振华认为，这对大型房企的影响并不大，反而会加快行业整合，同时也是机会。

严跃进认为，融资渠道收紧后，对于房企来说，势必需要加快销售，因为相对来说，销售依然是房企快速回笼资金的一个很重要体现。不排除今年部分房企通过并购的方式，实现企业规模的扩大，这样也能够降低相应的投资成本和企业经营成本。

克而瑞认为，2017年房企融资增速将放缓，房地产行业资金面总体稳中偏紧。

“房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务将在2017年下半年和2018年迎来到期偿还的高峰。在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房企的资金链将会面临较大的压力。”