房企融资再套“紧箍咒” 股权融资与海外融资成救命稻草？
随着私募界“4号文”的发布，房企融资的又一个通道被堵死。
继去年底银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查后，2月中旬，基金业协会又叫停了私募资管计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市的融资等行为。
考虑到过去两年房地产热潮主要由再融资、公司债等融资工具和渠道的放开引起，目前监管层已着重限制开发商融资渠道，严控主流城市房地产过度投资的思路进一步强化。
这份被业界称之为私募资产管理计划备案管理规范第4号（以下简称“4号文”）的文件，直接封堵了私募资管计划在这16城房地产的投放。但在开发商看来，市场上并不缺钱，缺的是便宜的钱。在去年销售回笼丰厚的前提下，暂时“手握重金”的开发商们既能联合开发拿地，又可以和私募基金同股同权操作，在原有银行授信的基础上既可以寻求海外发债又能通过渠道做些成本较低的信托计划。不过，所有手段最终要看利息成本，只要利息成本在5%左右房企就可以收入麾下。
层层堵死
随着私募界“4号文”的发布，房企融资的又一个通道被堵死。
据中国房地产报记者了解，私募资管产品投资于房地产市场的规模在资产管理总规模中占比并不高，但资金来源以银行为主，通道业务占比高，项目集中于热点城市等特征较为显著，大部分房地产私募基金都投向住宅开发项目。“4号文”掐断房企这方面的融资渠道，必然会使房企在这些热点城市的拿地、项目并购以及公开举牌等环节受到影响。
从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。
中国房地产报记者查阅多家上市房企近期公告发现，华夏幸福、滨江集团、中房地产、美好置业等房企均曾进行过委托贷款、信托受益权转让等融资计划。
某私募基金管理人告诉中国房地产报记者，“4号文”表面上看几乎掐断了所有私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性，但还是有一些通道业务可以做。“公司今年主要合作对象是百强房企，基本上是跟中小房企断绝关系，因为现在我们基金要赚利息，中小房企一开始答应给15%~20%利息，结果最后被中小房企骗了，血本无归啊。”
事实上，券商资管、基金子公司等资管机构通过设立资管产品输血房地产企业的融资模式并不鲜见。一方面，上述资管机构可以直接发行募集产品参与融资项目，另一方面也可为银行、私募等资金扮演流向房地产企业的牌照“通道”。但国内逐渐收紧的融资环境给开发商带来了新的挑战。
中原地产研究中心数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计仅133.08亿元，相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。资金价格也出现了明显上行趋势。
新城控股高级副总裁欧阳捷并不认为这是对于全国房地产投资资金普遍收紧的信号。除了16个城市以外，在其他非热点城市还是可以备案的，这也给房企一个通道，毕竟房企资金是可以内部调剂的。房地产行业相对其他行业而言，总体利润率还是不错的，所以金融机构对大房企包括银行授信在内的金融支持是持续的。
“新城控股5%以下的资金我们是要的。前两天就有基金提出要跟我们做同股同权，只要求三（基金）七（房企）分成，这是可以考虑的。”欧阳捷说。
苏宁金融研究院宏观经济研究中心研究员石大龙认为，在融资环境收紧的情况下，房企或将被迫转向外债寻求资金支持。粗略统计，2017年春节前的一个多月内，仅仅在香港上市的十多家房企就通过海外市场融资超过35亿美元。而在2016年11月份，在港上市房企宣布的美元债券融资只有5亿美元。例如，1月份，富力地产发行7.25亿美元优先票据；2016年12月底，万科、龙光地产、旭辉控股等纷纷发行了超过15亿美元的债券。
另外，委托贷款、信托贷款等影子银行融资途径有卷土重来之势，近两个月的社会融资规模数据就很好地证实了这一猜测。
央行数据显示，2017年1月社会融资规模增量为3.74万亿元，创历史新高，分别比2016年12月和去年同期多2.1万亿元和2619亿元。其中，表外社会融资同环比均大幅增加：委托贷款增加3136亿元，同比多增961亿元；信托贷款增加3175亿元，同比多增2623亿元；未贴现的银行承兑汇票增加6131亿元，同比多增4805亿元等。
申万宏源首席宏观经济学家李慧勇发表研报分析称，表外社会融资大幅扩张，预计与地产信贷和发债受限、金融去杠杆以及债市冲击导致资金流向表外等有关。简单地概括，在表内融资受到限制的同时，部分企业转向通过未贴现的银行承兑汇票、信托贷款、委托贷款等获得资金。
寻求多元融资纾解内困
在融资受阻的情况下，一部分房企将融资渠道转向境外，寻求发行美元债来获得融资。但受到美元加息、人民币贬值等因素影响，企业融资成本明显上升。
“地产企业要分成三种：地产国企抢着做，上市房企可以境外或银行间融资，非上市民企只能找信托通道或银行贷款。”一位房企融资负责人表示，我们企业在资金路径安排上，选择和一些股份制银行或城商行合作做银行表外融资，走信托通道等，以此放大资金杠杆。
如果说2017年房企注定过的是“紧日子”，相比之下2016年房企资金是空前充裕。2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录，合计全年融资额度达到了11376.7亿元，这也是历史首次突破1万亿元的年份，同比上涨26%。
此前两年，公司债成为房企重要融资工具，成为争抢“地王”利器。据Wind数据显示，2016年房地产类公司债发行986只，发行金额12705.32亿元。房地产类公司债发行金额占到公司债发行总额的近一半，达46.7%。
公司债的骤然收闸，使得房企融资从交易所市场的公司债，转向银行间市场的中期票据等融资工具。
去年11月，富力地产、保利地产、泰禾集团、首开股份等房企公布了在银行间市场的债务融资计划，总额超过700亿元，以中期票据为主。但是，自12月初开始，债市调整压力下，国开行等机构取消公司债、中票、短期融资券等发行计划。
北京一家大型房企高管表示，目前房地产开发企业向银行贷款非常困难，原因是各银行本身贷款额度就不够，而且开发型企业出的问题也较多，因此银行对这类企业放款尤为谨慎。“国内现在很多房地产开发企业都是通过信托、发债等来融资，成本较高。我们有集团大股东财政兜底，所以日子相对好过一些。”
长富汇银投资基金总裁杨明伟表示，地产控股公司集团层面的股权融资、针对单个开发项目的股权融资都可以解决房地产企业对资金的需求。从某种意义上讲，基金与房企的同股同权合作才是地产行业健康发展的正确选择。只是目前做同股同权的并不多，私募基金管理人大都希望做股权，主要是投资人不太接受，但这是趋势。
光大证券分析师陈浩武指出，国内融资成本提升，融资渠道缩窄，一些房企已经开始发行美元债，以寻求境外融资支持。
据彭博统计的数据，2016年1月1日至今，内地房企共发行美元债券49只，发行总额为176.64亿美元。其中，2017年1月1日至今已有23.25亿美元债发行成功，包括方兴光耀有限公司、仁恒地产、时代地产、首创置业子公司Central Plaza Development Ltd、禹洲地产、中国奥园等。
种种迹象给出了一个清晰的信号，2017年金融机构给予房地产企业的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代，“紧”日子或许真的要来了。