房子 90平方米为主的精装房

万科翡翠书院位于海淀区永丰基地，距离中关村13公里、西二旗8公里，周围离得最近的人群就是中关村产业园的科技从业者。北京万科则将其定位为适合家庭需求的家庭型长租公寓。

从对外展示的样板间看，这批企业自持租赁房和传统概念中的出租房、租赁式公寓并不相同，更像是高端的服务式公寓。现场展示的规划显示，项目的综合容积率为1.78，除了最北面有几栋10到15层的高楼外，其余均为3至8层的楼高。一期推出的房源在1000多套，户型也分为两类：90平方米的三居和180平方米左右的复式四居，其中90平方米的三居户型占总套数的约70%。室内看，所有房源均按照绿色三星标准建造，精装修交房，配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

以厨房为例，记者注意到，样板间的厨房内不仅配备了烟机、灶具、烤箱等，还有可升降的橱柜、紫外线杀菌设备，从装修精细程度上看，确实不同于传统的租赁房。

租金 最短租3年每月不低于1.5万元

高租金，是万科翡翠书院最为争议的地方。根据记者从现场的了解，按照初步框架，90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米四居室的月租金为3万至4万元。单次租期则是从3年起步，最长10年。这也符合此前《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中所要求的，开发企业持有土地的对外出租，单次租期不得超过10年。

租金支付上，无论租期长短，租户都需要在房屋交付前一次性付清首个租期内的全部租金。对于签订10年租期的租户，将可锁定租金价格，10年内不会变动上调租金。以90平方米三居月租金1.5万元计算，如果一次签订10年租约，全部的租金就是180万元，180平方米四居则将达到最低360万元。

万科翡翠书院计划在今年启动预租，在2020年交付，也就是说，租户需要在预租时交付一笔象征性意向金，在2020年交付前支付所有租金。这也是10年租金180万元说法的由来。

回应 成本反推收益率不超过3%

一套房子租4万元，万科这是不是在推高租金价格？对于此，记者向北京万科方面求证。“房屋租赁市场的需求是多样的，有中低端需求，也有高端需求。我们有2万间的经济型长租公寓泊寓，而翡翠书院定位的是高端产品，满足少部分人群需求，不能因为翡翠书院价格高，就说我们推高租金、作恶打劫。”北京万科相关负责人回应称，万科翡翠书院的租金价格是从成本反推而得，两个地块的地价加上50亿元的资金和建安成本，在不考虑配套、长期经营成本等的情况下，总成本已达到160亿元。理想条件下，该项目的收益率不会超过3%，对企业而言是极其微利的。

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