住建部官员：住房制度未来将以首次置业家庭为重点(4)

以守住房贷安全底线为重点，强化金融风险管控。充分发挥金融对房地产市场的调节作用，分类管理、扶抑结合，完善住房金融宏观审慎管理，严格限制资金流向投资投机性购房，有效防范系统性金融风险。当前我国居民购房杠杆快速上升，要防范房地产市场风险，建议坚守购房首付的底线，坚持差别化购房信贷政策，如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变，稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格，保持稳定的首付比例，避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险，这是我国房地产市场安全的最重要保证。

以优化住房税收结构为重点，发挥税收调节分配关系和促进公平的作用。突出住房的居住属性，更好地运用税收工具，满足合理的住房需求，特别是支持新市民住房需求，抑制投资投机性需求。如，为鼓励租赁市场发展，就应归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负，积极盘活闲置住房利用率；为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负；为盘活存量抑制投资，就应整合优化房地产税收体系，增加住房保有环节税负；为适应城市分化的现实，就应赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。 以促进市场完善为重点，建立疏堵结合的管控体系。一方面，采取法律的、经济的甚至必要的行政措施对房地产市场进行管理，保持房地产市场平稳发展。如，限制不合理需求，严格管理违规销售行为；提高开发准入门槛，清理“僵尸企业”，实施负面清单管理，鼓励兼并重组，建立房企诚信经营机制和评价惩戒体系，提高预售门槛；规范房地产中介，通过房地产中介机构从业人员执业资格制度设定准入门槛，确保房地产中介机构从业人员的专业程度和行为自律等。另一方面，通过发展有管理的直接融资渠道，疏通投资渠道，发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。发展这些资产证券化工具，有助于发展经营性住房供给，如发展机构租赁；有助于分散房地产市场风险；有助于疏解住房领域的实物投机性需求，将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨。

以信息引导和预警为重点，建立市场协同监管机制。在信息化时代，房地产市场的监管完全有条件更加科学有效。在完善和细化房地产市场统计指标的基础上，依托信息化建立以大数据为基础的房地产市场预警体系，并及时引导市场主体行为；建立科学的市场评价体系，依据预警标准和房地产市场运行实际情况，判断风险等级，及时启动与预警等级相对应的调控政策，平抑市场波动；建立政府协同监管机制，实现各部门信息共享机制；实施及时准确的信息发布和舆论引导，防止市场恐慌等。不断改善房地产市场调控。

（作者系住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员）