新城控股：目标商场客流不亚于迪士尼，资产回报率11%(2)

欧阳捷称，吾悦广场的客流不亚于一座迪士尼。过去的一年，迪士尼客流量为1600万人次，以此计算，日均客流量约4.38万人次。

规模、流量之外，因商业地产沉淀大量资金，新城控股对资产回报率有着较高的要求。陈德力称，资产回报率达到一定条件，才能实现资产证券化。资产证券化被认为是当下商业地产退出最好的方式之一。

欧阳捷同样透露，资产回报率是商业地产运营的核心指标，新城控股和基金公司有过沟通，一二线城市的资产回报率达到5-6%，即可通过资产证券化实现退出，而新城控股所有的商场对标的数值是11%。

全产业链扩张

为实现快速扩张，进而使项目成功运营，新城控股率先提出商业地产全产业链的概念，形成包括土地获取、规划设计、施工建设、招商运营、资本管理、资产证券化在内的商业地产开发的闭环。

陈德力介绍，新城控股拥有全产业链的每一个环节的团队。

土地获取是扩张的前提。新城控股半年业绩报告显示，截至6月底，其通过招拍挂、收并购、棚改等方式拓展土地储备，期内新增土地储备 51 幅，总建筑面积1571万平方米。

优质品牌商家是商场的重要核心资源，新城控股由此成立国内首个品牌代理商联盟——FAC商业精英俱乐部，聚集大量代理商，从而将品牌和购物中心完成对接，从而增强沟通、实现资源共享和品牌合作，完善整个商业系统的最后一环。

此外，随着越来越的地产商进入商业地产开发，以及消费习惯的升级，新城控股同步在对吾悦广场产品线进行迭代升级。

据悉，今年开业的辽宁省长春市吾悦广场，即引入吾悦广场4.0版本产品系中的主题商业街概念，在商场内部建设一条具有长春特色的体验式街区，即使在物业由销售转化为自持以后，整个物业的回报和收入大幅提升，资产回报率达11%

同样的效果，还出现在对已开业商场的改造上。新城控股将商业街的概念引入常州的一个已开业项目，业态的改变，项目的租赁收益率得以大幅提升。

随着商业街概念的落地，陈德力透露，今年年底，新城控股将在四川省成都市开出首个4以动漫为主题的主题街区。

此外，为给扩展提供资金，新城控股正在通过资产证券化使得资金回流，2016年6月，新城控股发行国内首个商业综合体资产证券化—“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿元将上海青浦吾悦广场注入该资管计划。

练就商业地产开发的所有环节，新城控股最大的障碍将是资金，如果资产证券化是最好的退出方式，提高租金将成为新城控股商业团队最为重要的一环。