三四线城市土地市场“上火”　20多个城市卖地收入超百亿(2)

克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

　　三四线城市土地市场“上火”20多个城市卖地收入超百亿

在库存大量消化之后，不少房企开始补库存，买地热情高涨。统计局公布的数据显示，1-7月份，中国房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份扩大2.3个百分点；土地成交额5428亿元人民币，增长41.1%，增速扩大2.5个百分点。

王梦雯指出，预计今年三季度随着去库存效果进一步巩固，土地购置面积同比增速将保持正增长。从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年地价占房价比重创历史新高。今年7月底，地价房价比绝对值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

从全国市场看，随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市，三四线城市的土地市场尤为火爆。

克而瑞研究中心数据显示，从全国市场看，随着楼市调控持续，一二线热点城市的土地热正转移到三四线城市。上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

随着三四线城市高价地、高溢价项目入市，开发成本加大，拿地房企会通过后续的经营逐步抬价，引发涨价预期。

“三四线房价快速上涨蕴藏的风险更大。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示，“三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感，多数三四线城市的人口流入、产业结构、居民收入水平等影响房价关键因素劣势明显。”

业内专家表示，三四线城市房价快速上涨易引发投机性需求套利。“三四线楼市火爆最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应，已不单是普通购房者支撑的消费市场，很大程度上演变为一场投资者参与其中的炒房潮。投机需求的进入，让购买力本就不足的农民工等刚需望而却步，购房的有效需求进一步减少。”易居房地产研究中心首席分析师严跃进认为，“一旦投机需求退潮，很多售出去的房子无人居住，一些三四线城市就有变成‘空城’的风险。”