北京三宗土地低价成交 年内出让金增至1378.3亿

8月1日，北京土地市场再次迎来三宗地块竞拍，三宗地块均以低价成交。截至当日，年内北京合计出让住宅用地448.14万平方米，相比2016年全年住宅土地成交面积上涨104%；年内北京累计成交土地金额达到1378.3亿元。市场人士预测，全年土地成交额有望突破2500亿规模。

根据土地出让信息，当日成交的三宗地块，一宗位于东城，两宗位于平谷。其中，此次出让的东城区永外大街地块，是东城区自2013年拍出崇文门路口东南角0138-607地块商业金融用地项目时隔4年后，再次推出地块拍卖。同时，这也是东城区自2012年后的首次出让的居住用地。

值得一提的是，作为最近几年最优质的住宅用地，此前被业内普遍“看好”的东城区地块。该地块起始价38.2亿，最终被“华润+招商+碧桂园”联合体以总价38.4亿元、接近底价的方式竞得。

另外两宗地块同样也是低价成交，其中平谷区夏各庄镇03-04地块被金科以8.23亿总价，自持面积24%竞得，溢价率49.6%，楼面价14113元/平方米；而平谷区夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块被金科以总价11.67亿，自持面积28%竞得。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，东城区地块成交遇冷，并非代表土地市场降温。“作为最近数年最优质的住宅用地，东城区地块低价成交主要原因还是因为土地属性复杂，特别是其中的商业金融部分，大部分需要持有经营20年”。

张大伟认为，“东城区地块的成交价格低于市场预期，仅数家企业报价并不代表市场对地块的真实价值判断”。在他看来，北京土地市场已经全面限价，今天的三宗住宅地块土地价格的计算已经没有意义，未来房企在土地市场需要比拼成本控制优势。

他进一步分析指出，从地价计算来看，几宗地块未来的利润率都不高。“房企未来比拼的将只能是自住房的建设成本控制能力、商业营销能力。未来还对房企的资金要求很高，稍有问题这些项目就会有出现亏损的可能性。”

根据北京国土局的土地出让信息，8月份还将有多宗土地推出。具体来看，月内北京预计将推出11宗地块，建设用地面积总计66.14万平方米，这些地块以住宅用地为主，仅1块为纯商办用地，起始总价合计263.3亿。

此外，8月份预计推出的11宗土地中9宗都含限价商品房性质。张大伟表示，“从目前市场挂牌的剩余住宅地块看，预计热点地块依然有多家企业抢夺，但总体土地市场已经有所降温”。他还表示，按照目前土地供应及成交节奏，预计全年土地成交额有望达到2500亿以上的规模。