朗豪坊家族壕门争产片开拍！600亿股息即将派发？(3)
这就奇怪了，你自己估值才80多亿，却想沽出三倍的价格250亿？原来这栋甲级写字楼的所在地除了是九龙半岛的交通枢纽，更是繁盛的购物区，再加上每年有稳定的租金收入，溢价较高也在情理之中。
现在已有几家中资财团在洽谈，说明以3.56万/平方尺甚至更高的价格成交是极有可能的，而另外两只“金蛋”价值几何呢？
虽然朗豪坊商场的地理位置上与办公楼相邻，不过因为受到电商的冲击，近年来商场的租金回报率反而略低于办公楼。所以假设出售朗豪坊商场，算3万/平方尺的价格比较合理。
由于未来几年中环缺乏新写字楼供应，加上经过2016年的翻新，位于中环金融中心的花园道三号在未来几年，租金将会呈持续上升趋势。假设出售花园道三号，保守估计单价比起朗豪坊办公楼只高不低。
根据年报，三大物业总楼面面积达293万平方尺，其中花园道三号面积占近半。以保守价格3.5万/平方尺全部出售，冠君产业信托可获得约1025亿港元现金。
而现在冠君产业的市值仅为353.4亿（下图），和这笔现金相差近3倍，可以说是被严重低估。
7月4号冠君只是出了可能出售的公告，股价次日便大涨9个点，随后更是持续上扬。一旦将朗豪坊办公楼售出完成，股价的上涨空间可想而知。
（2）朗廷的价值
朗廷信托集团主要是由以下三间香港酒店组合而成的。根据2016年报，此组合的总估值为184亿港元，其在内地的酒店价值，与此相比就不值一提了。
从上文我们了解到，市场给出的估值，往往会溢出企业自身估值。即使以极其保守的价格200亿港元出售，对比如今72亿的市值自然也是严重低估。
这里有个问题：你怎么知道三子罗嘉瑞会出售上面我分析的几个物业呢？
四、拿信托开刀的逻辑
首先，冠君产业信托和朗廷SS都属于房地产投资信托基金，而这类股票有个特点，就是股息分派给基金单位持有人的比率至少为90%。
通过这种方式罗嘉瑞能轻易获得现金，假如罗嘉瑞出售了鹰君旗下的物业，想要将获取的现金以特别息形式入袋，那还需要通过董事会同意。
以罗母为首的“另一方阵营”也有一定话事权，看到你提前瓜分信托权益，肯定会进行阻挠。吃力不讨好，还会加重母子间矛盾的事相信罗嘉瑞也不会愿意去做。
其次，这几大物业价值售价都超过百亿，一次性卖出就能分得大部分现金。省心省力，何乐而不为？
五、总结
因此，我们可以看到一幅清晰的豪门大战剧本。
一方面，以罗老太、次子罗旭瑞的一方希望通过重新分配汇丰信托，从罗嘉瑞手中抢得更多的财产；另一方面，三子罗嘉瑞趁还有话事权的时候，尽快沽完物业以获取现金。
虽然次子罗旭瑞向媒体喊话，希望各兄弟坐下来好好商量，但曾经连同外人狙击自己老爸产业的人，说出来的话又能信多少？更何况罗老太已年近百岁，加上次子罗旭瑞的耳边风，自然一心想拿回更多家产。
对于久经商场的三子罗嘉瑞这只老狐狸来说，次子这种缓兵之计当然能轻易识破。你打你的感情牌，我卖我的物业。
有趣的是，如今看到三弟出售“金蛋”，罗旭瑞将更心急和罗母加快上诉的进程，保证信托剩余权益；而二哥越急，罗嘉瑞将会卖得越快。如此循环，可以预见这份家族信托将会很快被卖剩空壳。
对于持有冠君股票的散户来说，即使不考虑股价的涨幅，通过公司出售物业也能分到一大笔现金！