万科领衔790亿拿下普洛斯 中国物流地产迎大变局(2)

就普洛斯的赚钱能力而言，在物业开发、运营管理、基金管理、物流金融几项主业务中，2016年物业管理运营业务所实现的租金收入6.34亿元，占总收入7.77亿元的81.6%。

这一块业务不仅为公司自有及自行开发的物流产业提供管理运营服务，还为出售给物流产业基金后的物业资产提供运营承租服务，在整个“闭环”当中充当“主要利润赚取者”的角色。

“而当我国工业仓储用地的供应持续收缩，物流地产土地及物业的价格攀升，也使得房产价值增值金额占净利润的比重越来越高。”上述业内人士告诉记者。

就行业层面而言，高力国际研究指出，相比厂房或商业用地，物流用地提供的就业岗位以及税收产出相对较少，因而在政府层面的批复率和速度较缓。因而对于物流地产企业来说，获取土地仍是市场发展的最大障碍。

兴业证券统计显示，截至目前，普洛斯项目已布局全国38 个主要城市，物业总建筑面积约2,870万平方米，其中完工物业面积为1575万平方米，在建物业面积为1160万平方米，另外还拥有1200万平方米的土地储备。

“一般而言，物流用地中70~80%为物流仓储用地，剩下一部分则可以转成研发类用地，还可以建造类似于公寓楼和办公楼等物业，即可租又可卖。而伴随地价升值企业则能享受更好的估值收益，得到融资便利。”

上述投行人士认为，土地资源是物流地产企业的核心竞争力，普洛斯在充实土地储备和获取优质土地上提供了很好的经验，这也是普洛斯受到资本财团青睐的原因，它能基于行业价值由上而下创造持续可观的股东利益。

若此次收购完成，中资在其中的占比将达到78.8%，随之改变中国物流地产市场由外资企业绝对主导的格局。

一券商人士表示，以此次交易中持股比例最高的万科，2014年~2015年已连续布局物流地产，此次收购意在成为中国第一的物流地产发展商。可以说，这次交易若成功，应该会极大改变中国物流。