SOHO中国抛售背后：转向轻资产模式 SOHO3Q将成主营

潘石屹接连整售SOHO中国项目 “轻资产”成地产商转型万金油？

文/王倩

潘石屹又要卖卖卖了！

潘石屹以35.73亿出售上海虹口SOHO不足十日，7月4日，SOHO中国再次宣布整售北京光华路SOHO、上海凌空SOHO两个项目。

早在2016年7月底，SOHO中国就将位于上海的SOHO世纪广场以32.97亿元人民币出售给国华人寿保险。

连续的出售自持物业，引起外界对SOHO中国以及潘石屹相关战略的猜测。《商学院》记者就相关问题采访SOHO中国公关负责人时，该负责人表示，自己没有权限回答任何问题。对SOHO中国的接连出售旗下项目问题，对方称潘石屹在7月7日的媒体发布会上已经作出解释。

《商学院》记者在梳理潘石屹在7月7日的战略发布会上的公开表示中了解到，SOHO中国将从重资产模式逐步向轻资产模式转变，SOHO3Q将是SOHO中国的主营业务。SOHO 3Q为SOHO中国探索的灵活办公产品，这一探索被SOHO中国定义为继由售转租之后的第二次转型。SOHO 3Q有17000个座位，目前出租率85%左右，今年年底将达到95%。

潘石屹公开表示，做生意永远不变的规律就是低价买进高价卖出，所以在目前资产价格还算高起的情况下选择处置一些资产。

易居研究院研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，对于SOHO中国来说，物业的持有策略更类似一种小周期的策略，类似策略的特点在于，其在低谷吸收相应的物业，而在高点会进行转让。“另外很多地产项目尤其是类似办公物业也会捆绑地产基金，从这个角度看，这会带来一些新的问题，比如说基金赎回的压力增大等。”

严跃进认为，长周期的持有是不太现实的，类似SOHO中国也需要抛售部分项目来回笼资金，但不代表其对于写字楼物业不看好，更多的是一种资产组合的转化。

在潘石屹的公开表述中，“轻资产”一次又一次的出现在公众的视野中。

又是轻资产！

这与最近引起地产业界轰动的最大一笔交易---万达与融创的资产转让战略不谋而合。王健林在回应出售酒店与文旅项目时也称“大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”几乎是同样的战略初衷，出售资产是为了达到“轻资产化运营”。

“轻资产”在近期的地产界颇为流行，流行的背后，是地产开发商面对市场下行所做的转型努力。

与轻资产相对的是重资产模式。

所谓重资产运营，是指开发商依靠大量的自有资金投入支持商用物业，一般持股占到50%甚至部分达到100%。这种重资产运营受房地产市场周期的制约，在市场行情较为火热的情况下，能够快速回笼资金，然而在市场进入收紧阶段，无论是资金还是规模都已经没有原来的速度。

企业需要转型。

早在2014年，以万科、万达为代表的地产开发企业启动商业地产业务的轻资产化模式。先是2014年9月万科将自己旗下9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷，接着万达在2015年与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，正式启动万达的商业地产“轻资产”模式。

“随着市场的不景气，一些企业意识到自身盈利下降，因而需要‘轻资产’来减轻自身的运营压力。”严跃进表示。

严跃进告诉记者，轻资产模式在融资过程中能够降低成本，让企业能够降低运营成本，对企业并购其他资产有更大的帮助。但是轻资产的关键要看品牌，品牌能力不强的模式并没有较强的优势，因而品牌要优于轻资产的。

对外经贸大学教授梁蓓认为，从长远发展角度看，众多商业地产寻找转型机遇的当下，应该引导社会资金朝健康的方向发展，相比较国外成熟的金融操作模式，国内的融资渠道以及机构规模难以支持大量的商业地产项目迅速实现轻资产化运营，“在重资产或者轻资产的探索过程中，企业应该根据外部的发展环境以及企业自身的运营水平考虑战略性的选择”。