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金融业专题报告:房地产金融风险无近忧有远虑

2017-07-11 09:04:42    中国证券报-中证网  参与评论()人

房地产金融风险无近忧有远虑

□本报记者 李慧敏

10日发布的《中国金融业高增长:逻辑与风险》之房地产专题报告(以下简称《专题报告》)指出,自2005年以来,房地产贷款领域无论是按揭贷款还是开发贷款的不良率都有走低趋势。与此同时,房地产领域存在城镇家庭住房债务负担普遍较重、因房地产贷款期限错配引发的流动性缺口快速扩大等风险因素。

《专题报告》显示,房地产业与金融业的产值增加率之间存在很强的正相关性,建议寻求房地产业和金融业均衡发展,应实施优化经济结构调整,调减房地产融资权重等举措。

“高调共舞”背后存风险

《专题报告》指出,目前我国房地产相关金融风险可以概括为有远虑而无近忧。2005年以来,无论是按揭贷款还是开发贷款的不良率都保持在较低水平,并呈逐年走低趋势,不良率的最高纪录在3.5%以下。此外,房贷净权益比显示出金融机构具有较强的应对房地产波动风险的资本能力。但是,实收资本衡量的金融机构放贷能力透支等情况反映我国房地产信贷等领域存在中长期风险。

当前我国房地产业和金融业“高调共舞”背后的风险主要有:

首先,2010年至2016年间,金融机构房贷与实收资本之间的比例多超过400倍,2016年6月这一比例高达近600倍,表明我国当前按照实收资本计算的房地产贷款已经进入较高风险区域。

其次,按平均值计量的全国城镇居民的季度偿付收入比在样本空间内都超过了30%,但多在50%以下,反映城镇居民家庭购房债务负担压力普遍较重,预示着房地产金融进入风险区间。特别值得关注的是,部分城市和部分月份的月度偿付率甚至超过100%,这样的城市集中在北上广深四大一线城市,特别是北京和深圳,这样高的债务偿付比的部分原因可能是北京和深圳等城市的房地产市场的投机成分过重,将房价推高到居民无以承受的地步,自然孕育了较高的偿付违约风险。

中国银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(2004)中将偿付收入比比例规定为50%以下,但多数发达经济体将合理负担比例确定为30%以下,而50%的比例意味着购房者已经具有严重的债务负担。