调控开始显现：房产投资与销售增速“双降”(2)

对于5月房地产投资增速下滑的原因，申万宏源分析师李慧勇认为，这是房地产调控和监管的滞后影响开始显现。

在李超看来，前期销售火爆的背景下，地产投资需求仍在，5月投资减速或主要由于地产商对利率上行比较敏感所致。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，过去几个月部分房企积极做了各类土地储备，拿地节奏等相对较快，投资节奏也相对较快，所以那段时候投资数据较好，到了5月份适当放缓也是正常的。

预计投资增速将缓慢下行

对于今年接下来房地产开发投资的增速表现，李佩珈对《每日经济新闻》记者表示，从下半年开始，房地产市场可能真正到了开始调整的时候。

“今年前4个月房地产并没有出现预期调整的情况。”李佩珈解释说，从前4月来看，除了销售指标略显回落以外，其他指标还是一个偏热的状态。包括房地产价格环比涨幅虽然降了一点，但是降得并不是特别明显。一些城市仍然出现轮涨的情况，显示市场情况仍然火爆。

“但是在今年下半年，调控政策将真正开始显效。”李佩珈认为，关键原因就在于资金面。

李佩珈指出，近期银行体系的流动性整体偏紧，由此在房地产贷款方面，无论是开发贷还是个贷都会出现实质性的放缓趋势。“虽然说前4月房地产贷款在新增贷款中的占比是下降的，但如果看绝对额的话，其实下降得并不明显，每个月还是4000亿到5000亿元的规模。”

在李佩珈看来，受资金层面偏紧的影响，今年下半年包括个人住房贷款等方面难度可能会增加一些，这可能是对房地产产生实质性影响最为关键的一个变量。

实际上，1~5月房地产开发企业到位资金增速放缓也已经引发关注。数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1~4月份回落1.5个百分点。

在到位资金中，任泽平指出，房企到位资金同比增9.9%，下滑1.5个点，其中信贷和自筹资金提高0.3和1.3个点，定金及预收款增速仍在20.3%的高位，但个人按揭贷款增速较上月下滑了5.9个点。考虑到融资成本上升、限购限贷，开发商资金链后续可能会逐渐趋于紧张。

李佩珈认为，受资金面偏紧的影响，房地产销售和价格可能进一步出现调整。其中，销售此前已经在持续调整状态，如果未来住房贷款增速稳中有降的话，势必引发销售进一步回落，尤其在资金面趋于严格的地区，房价可能会出现环比增速回落的情况，未来进一步还可能会出现涨幅回落至0，实现房价不涨的情况。

李佩珈表示，综合资金来源趋紧等多种因素来看，房地产销售存在进一步回落的可能，同时在房地产投资信心以及情绪降温的情况下，预计房地产投资增速还将继续回落，但幅度不会特别大。预计全年房地产投资增速将维持在3%到5%左右的水平，和去年相比仍然是正增长。

李超对《每日经济新闻》记者表示，今年四季度房地产开发投资增速可能会迎来一定程度的下行，而前三季度总体是一个缓慢回落态势，预计全年房地产投资增速绝对值有望达到6%左右的水平。