当前位置:经济频道首页 > 国内经济新闻 > 正文

十张图看懂!新政下中国房地产市场收缩路径

2017-06-04 11:32:04    华尔街见闻  参与评论()人

年初至今一线和核心二线销售量普遍萎缩。

一线城市:深圳的收缩最为明确坚决,北京上海的交易量连续收缩但价格仍有一定韧性,广州价缩但交易量有一定上涨。

二线城市:年初至今房价普遍微涨,限购与非限购城市的销售面积走势呈两极分化。

三线城市:价格趋于稳定,一线周边的三线卫星城量价齐缩,强三线走价,普通三线走量,三线房地产销售正在逐步退热。

在利率上行、信贷收缩和大规模限购的影响下,房地产市场收缩的路径开始呈现出全貌:一线城市—>二线限购城市+一线周边的三线卫星城—>二线非限购城市+强三线城市—>普通三线城市。

去年9月至今,不少一二线城市甚至三四线城市(涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等)出台了房地产限购新政,也有部分二三线城市出台了所谓“筑巢引凤”的购房鼓励政策(武汉、济南、西安、青岛、南京等)。

各类新政出台至今已有半年左右,因城施策下各地房地产市场发生了不同程度的变化。我们通过对近100个城市房地产销售面积和价格数据的分析整理,直观展现出中国房地产市场的全景图。

一、销售面积深度收缩的一线和核心二线

截止2017年4月,一二线城市整体来看,多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内,部分城市年初至今上涨超过10%或下跌。累计同比销售面积有升有降,表现分化。一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%,其中北京下降28%,上海下降44%,深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%,深圳房价年初至今负增长。

去年销售排名靠前的七个核心二线城市(南京、天津、武汉、郑州、石家庄、合肥、苏州)和三个一线城市(北京、上海、深圳)在散点图上区域重叠,都处在销售面积深度萎缩的区域,和普通二线城市表现出两极分化。

普通二线城市多集中在销售面积正增长、价格年初至今上涨10%以内的区域。有意思的是,一线城市里的广州在销售面积增速和价格变动上都更接近普通二线城市。广州年初至今价格持平,销售面积上涨14%。

图1:4月一二线城市新房销售面积和价格变化

资料来源:中指研究所,天风证券研究所

二、从二手房交易数据看一线城市的房地产市场

目前一线城市的新楼盘大多开在城郊和城市的非核心区,开盘价有时会受到行政指导,有时也会和能否取得预售证挂钩。这造成了一线城市的新房销售数据代表性差,波动性大,研究价值越来越低。有时统计局公布的房地产销售数据和我们感受到的不同,也是这个原因。

2016年,北京成交二手房27万套,成交新房只有8万套。二手房交易数据更能反映真实的一线城市房地产市场。因此,我们做了四个一线城市的二手房量价变化轨迹图,全面呈现一线城市房地产市场所处的状态。

图2:北京二手房量价变化轨迹

资料来源:中指研究院,天风证券研究所

从2016年初至今,北京二手房经历了两次比较明显的量价齐飞,一次是16年3月-5月,一次是16年9月-11月。16年11月后,北京认房认贷的限购新政起了作用。16年12月-17年2月,北京二手房价平量缩。17年春节之后,虽然北京二手房小幅缩量上涨,但是17年以来二手房成交面积已经连续负增长。

图3:上海二手房量价变化轨迹

资料来源:中指研究院,天风证券研究所

关键词:房地产