开发商高杠杆大举并购 负债压力陡增下半年或更艰难(2)

除了阳光城，H股上市房企融创中国也因2016年的大举并购而负债率高企。2016年年报显示，融创中国净负债率为121.52%，在55家房企中排名11。但值得注意的是，在计算上市公司净负债率时并未将永续债计算在内。事实上，融创中国截至2016年年末共有100亿元的永续债，由于永续债并无债务到期时间，因此在财务数据统计时并未将其归为债务，而是作为权益计算。因此“明股实债”的永续债实际上暗藏了财务风险，融创中国的负债压力实际上比净负债率体现出的数据更高。

去化不畅负债压力陡增

“在为企业后续增长‘蓄势’的过程中，高负债率在所难免。但在金融创新和融资渠道拓宽等因素影响下，企业债务结构大大改善，短期债务压力不大，总体债务风险可控。”克而瑞房地产研究中心分析师房玲表示。

不过，也有业内人士认为，激进房企以较高的债务杠杆去快速扩张，其资金链能否承受重压，关键在于手上的货值能否顺利去化。而在目前如此高压的“政策市”下，要实现快速销售、回笼资金，不容乐观。

阳光城年报显示，公司现有土地储备总计2285.2万平方米，分布在福建、长三角、京津冀、珠三角区域以及长沙、成都、郑州、西安、太原几个战略城市。其中，福建区域中的福州项目占绝大多数；珠三角的土地储备全部集中在广州；战略城市中西安项目最多，其余分布在长沙、兰州、太原、郑州等二线省会城市；长三角和京津冀土地储备量相对较少，且基本分布在上海、北京、杭州、苏州等一、二线城市。可以看到，阳光城土地储备绝大多数集中在一、二线城市，土地储备的质量较好，但在今年的楼市调控下，一、二线城市限购、限贷压力最大，市场成交量急速下滑，这对于阳光城这样一、二线城市布局极重的房企来说，影响颇大。公司有项目分部的城市中，仅石狮、漳州、晋江少数三、四线城市未受调控影响。

阳光城一季报数据显示，一季度公司营业收入为24.23亿元，同比仅微增3.86%。同时，利息和融资费用的大幅增加，令阳光城一季度财务费用同比大增553.35%；部分长期借款将在一年内到期，致使一年内到期的非流动负债同比上涨250.41%。多重因素影响下，一季度末，阳光城净负债率继续大幅攀升，达到惊人的316.5%。在公司重点布局的一、二线城市，目前对预售新房的价格严格控制，有些城市新房预售证也控制发放，在一、二线城市普遍进入“四限时代”，价格卖不高、新盘卖不了的情况下，极度依赖快速去化才能周转顺畅的高杠杆扩张型房企，资金链承压或将难免。

在5月22日融创中国股东大会上，融创中国董事局主席孙宏斌坦承，去年“9·30新政”以来的这一波调控严峻程度超过以往任何时候，调控对融创的影响主要是北京及上海两个城市，特别是一些商住项目。“现在销售越来越难批，更难批的是价格，每个公司面临的问题都一样。”孙宏斌表示，可以预见的是，下半年开发贷、住房按揭等银行贷款将继续收紧，再加上销售速度放缓，开发商的日子将更加艰难，现金流也会更加紧张。“因此，现在融创的逻辑是，要能够快速卖掉，哪怕只赚一点钱都可以，至少没亏本。”孙宏斌称。