学习时报：房地产税若设减免 按人均价值减免或较好(2)

现在社会上仍然流行的减免方案还有两类：家庭首套减免和人均面积减免。“家庭首套减免”，即凡是家庭只有一套住房的，不加区别一律免税，以期获得大多数人支持。“家庭首套减免”的方案存在很多问题：如何定义“户”？按户籍还是婚姻关系？此外，如何对待不同大小的房子？如何对待不同档次、位置的房子？这个方案的突出问题之一是，多房户当然都会要求扣除大套的、高档的、位置好、价格贵的，于是，中心城区、风景名胜区、优秀学区等地的税基消失，取而代之的是远郊区、环境差、生活不方便区域的房产。若实行这样的方案，必然是对大众、多数后来购房者的不公；还将造成房产市场长时间的扭曲。再者，失去税基的行政区域的政府和民众也不会同意。

相对于“家庭首套减免”来说，“人均面积减免”破除了假离婚的问题，因为是“人均”，离婚后免除面积仍然一样。这个方案看似合理、公平，尤其照顾低收入人群和弱势群体，但问题照样存在。首先，若按家庭扣除，如何定义家庭？一口人还是三四口人？为方便照顾老人三代同住的怎么对待？所以，这个提法在税政层面操作难度大，在不同人口数和类型的家庭间很不公平。其次，若按照人均面积扣除，如何考虑房产的档次、位置？同样的人均30平方米扣除，住别墅的跟住普通住宅待遇就出现了天壤之别，何来公平合理？相同档次、大小的三栋房子，一栋在市中心，事事方便；另一栋不在闹市但在公园旁，环境优美、清静、空气清新；还有一栋在郊区，环境差，交通、生活、就学、就医、上班事事不便。这样三栋房子相同待遇或者相同面积抵扣，字面上公平，实际上对低收入人群和弱势群体极不公平，必然造成市场行为扭曲。

以上减免方案对面积阈值和家庭的定义等问题欠缺考虑，类似的减免设计可能会造成房地产市场和业主行为扭曲。那么，有没有更好的减免方案？

在与“人均面积减免”相似的征管难度下，相对来说，“人均价值减免”可能较好。与前两种方案不同，“人均价值减免”无需考虑房产区位、档次、面积等因素，所有家庭均根据当地经济社会状况按人均免除一定的房产价值。例如若按上海免首套的平均价值500万折算，上海人均可相应免除100万至200万元房产价值，如此对于一个普通的三口之家，其最终效果与家庭首套减免类似，而单个房产价值很高的三口之家同样也只能免除等量价值。我们的实证研究结论表明，相对于无免除方案，房地产税负在家庭首套减免和人均面积减免方案下明显是更多地由富人承担。在人均价值减免方案下，税负向富人倾斜更加明显，其对收入的调节作用最高。而人均面积减免方案对收入的调节作用甚至弱于家庭首套减免方案。因此，从对不同收入群体的公平性考量，对调节收入分配的作用以及简化政策实施的难度等方面来看，按人均价值减免要优于家庭首套减免和按人均面积减免的方案。