货币政策在明显转向：继续炒房不仅无趣，而且危险(2)

未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高，仍有7亿农民，但涉及三农的政策基调难以发生剧变，加之保障房建设的巨大力度，使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存，也是局部市场和特定物业的机会。

例如一线城市核心区域的机会，以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了，以后精挑细选买房的难度也在增加。

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如何看待中国房地产金融风险？

有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。

中国楼市经历了风云激荡的20年，商品房累计销售金额约在65万亿元，其中绝大部分为2010年之后所销售。

因此，中国楼市市值可能在120万亿－150万亿元。另据国家统计局调查，2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元，其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模，我们也可大致推算出不动产市值。

截止到2016年底，中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿，从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看，迄今为止，尽管中国楼市局部泡沫化，但总体金融风险基本可控，只要调控节奏得当，中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。

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如何看待中国楼市的库存状况？

这轮楼市回暖，大约是在2015年9月份开始，在2016年全年维持了高热度。因此去库存化刚刚经历了5个季度，去化约2.5亿-3亿平米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积看，中国楼市的去库存化问题略有缓解但未有根本逆转。

楼市库存不仅存在于商品房，很可能也存在于保障房和棚改房领域。楼市巨大库存不是短期形成的，也绝非可迅速消化的问题。

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如何看待中国楼市的负面冲击？

楼市的发展有诸多好处，例如改变了城市面貌、改善了居民居住条件、激励了土地财政、带动了上下游相关产业、为基础设施和园区建设充实了财力等。