三四线楼市分化严重 “去库存”仍很艰难？

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自今年3月以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，各项调控政策正不断加码。由于一二线热点城市调控已趋“顶配”，资本开始外溢，部分三四线城市的住宅市场已出现了明显回暖迹象。

对此，业内人士指出，在热点城市受政策压抑之下，三四线城市或将迎来“去库存”的良机。而今年一季度的数据也佐证了这个观点。2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。

北京从“317新政”出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一。

其实，除了位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中的部分热点三四线城市受到需求外溢的影响，需要政府推出限购政策外，其他三四线城市仍面临较大的去库存的压力。现如今，三四线城市的调控将在“去库存”与“降虚火”之间做出选择。但总体上来说，去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也主要是针对局部区域。

现如今，对多数三四线城市来说，去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说，库存量依然很大，对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。

现在问题来了，热点城市都受到了房地产调控的影响，投资性需求开始向外溢出，那是否会有助于其他非热点三四线城市的“去库存”呢？对此，笔者认为，针对部分三四线城市楼市的回缓，只是阶段性的，无论从人口、财富和其他经济发展因素来看，这种回暖很难长期持续，对于多数三四线城市来说，去库存压力仍然很大，需作持久战准备。

第一，三四线城市居民购买力对房价上涨更为敏感。相较于一二线城市购房主体以投资客为主，三四线城市的主要购买力是当地居民，对房价上涨的敏感度很强，即使现在部分三四线城市出现火热，也只是资本从一二线城市外溢到周边的三四线城市，这种外溢现象不可持续，一旦热点消退之后，多数三四线城市的房地产又将冷却下来。