法院：商住房新政后 因限贷无法履行合同不构成违约

“商住房”新政后买房合同怎么办？法官提示——

因限贷无法履行合同不构成违约

来源：北京日报

本报记者王天淇

3月26日本市出台“商住房”新政后，“商住房”市场交易迅速降温，一些正在履行中的“商住房”买卖合同也出现了纠纷。昨天，密云法院民一庭法官王静提示，受新政影响无法获得贷款而无法履行合同的不构成违约，无需支付违约金；买房者不符合购房资格，买卖双方应协商解除合同并退还订金、购房款。

无法获得贷款的可申请解约

【案例】：

今年3月8日，孙某购买了刘某一套“商住房”，并于当日签订了买卖合同。约定房屋总价款为160万元，首付款118万元于网签当日支付，拟贷款金额为42万元。合同签订后，孙某陆续向刘某交纳购房款25万元。合同履行过程中，由于“商住房”新政的出台，孙某无法从商业银行获得贷款支付房款，无力继续履行房屋买卖合同。孙某遂起诉请求解除房屋买卖合同，并返还已付购房款。

【释法】：

根据司法审判的实际操作，因政策调整对房屋买卖主体的权利义务产生影响的，属于不可归责于双方当事人的事由。孙某与刘某签订的合同中明确约定以按揭贷款方式支付购房尾款，现受新政策影响，孙某无法从银行获得贷款，导致无法继续履行合同，双方当事人对于合同不能继续履行均无过错，孙某请求解除合同，不构成违约，无需支付违约金，法院予以支持。

不具资格的不能要求继续履行

【案例】：

2016年8月20日，张某从赵某处购买了一套商业用房。签订合同当日，张某向赵某支付定金33万元。2016年11月15日，赵某向张某发送解约文件并通知中介公司，表示不再出售房屋并拒绝接受后期购房款。后张某与赵某多次协商未果，故诉至法院，请求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。案件审理过程中，“商住房”新政出台。法院最终判决驳回张某诉请。

【释法】：

“商住房”新政中明确规定，政策出台前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录以及自申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税这两项规定。但经查，张某名下已拥有住房一套，且无连续五年缴纳社会保险及连续五年缴纳个人所得税的信息材料。故受新政策影响，张某已经不具备购买涉案房屋的资格，法院最终作出驳回张某诉请的判决。

“如果买房者遇到类似的情况，应当与卖房者协商解除购房合同，而卖房者应当返还已收到的订金或购房款。”王静说，根据我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。