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中国家庭杠杆率升至接近50% 房价上涨迎来新一轮周期?

2017-04-28 09:41:42    搜狐媒体平台  参与评论()人
家庭杠杆率50%,房价调控又要放松了?

文 | 鸿观察 张洪平

社保基金理事会理事长、原财政部长楼继伟上周表示,中国家庭杠杆率已经升至接近50%,去杠杆进程不应该太快。中国当前威胁最大的是过度杠杆化,以及去杠杆过程中可能产生的系统性风险。

家庭杠杆的来源几乎全部是住房贷款,50%杠杆率什么意思呢?就是说全国老百姓向银行借钱买房子的钱,已经是所有家庭储蓄的一半了。考虑到有很多家庭已有住房或没有打算(或实力)购房,这一数据反映的是有能力、有意愿购房的群体大多已经成为房奴了。

不过这并不是说房子没有销路了。恰恰相反,由于中国土地供应制度的限制,在过去十年的资产膨胀过程中,房子是最好的投资/避险对象,而且在可预见的未来仍将是中国人最好的投资品。

但是也有预测说现在的房价已经达到了历史性的顶部,这么说也不是一点道理没有。

以此轮调控中力度较大的北京为例,前后采取了十余条措施。先是常规的限购限贷、提高首付比例、减少利息优惠,再是堵死了商住房的口子,之后还联动教委,打算对学区房釜底抽薪。调控之严、力度之大,在此轮调控中无出其右。

不过,此轮调控仍然带有强烈的运动式调控特点,人为行政化干预的措施缺乏长效机制,恐怕逃不过不出之前几轮调控的短命下场。

具体到北京的房产市场,我认为今明两年将是决定房价走势的关键期,理由有三:

首先是短期因素,资金成本提高。由于美联储加息,中央又强调去杠杆,各地的调控政策应该还会持续一年以上,资金成本预期将有所上升,而利息的提高将对加了高杠杆炒房客的资金面形成更大压力。

二是中期因素,供应将有所增加。北京市公布未来5年的土地供应计划,将新增建设用地6000公顷,建设住房150万套,这将较大缓解供应不足。但考虑土地供应存在“打折”情况,所以还取决于市场对政府承诺的相信程度,仍有较大不确定性。

三是长期因素,雄安的分流作用。作为中央的重大规划,未来雄安新区将承接很多强制、半强制迁来的政府组织与央企总部,由此带来的资源将吸引大量人口流入雄安(预测400万以上),从而减弱北京对人口的虹吸效应。原有人员(尤其是年轻人)的流出,流入人口的减少(如果不是为负的话),这将从需求侧降低对北京房产的竞争。

如果这种对北京房产保值增值作用的预期扭转,房地产市场就可能出现雪崩式的下跌,其中又以通过高杠杆持有多套房产的投资/投机者最为敏感。一旦预期反转,市场上就会出现螺旋形的房价下跌。资金不足-降价卖房-房价下跌预期形成-买家观望-卖家再降价-下跌预期再强化-买家坚定观望态度。

关键是出现这种情况的可能性有多大?我们曾经分析过,由于没有新的可持续的经济增长点,消费的拉动作用还未成为主流,投资与基建仍是眼下保持经济增长的唯一出路。

在这种条件下,又由于财政的分配制度还没有解决地方政府对卖地收入的依赖,所以调控只会是短期的、周期性的,一旦房产市场价格出现松动,调控行为也会相应放松,僵持的投资投机力量又会重新涌入,推动价格的下一轮上涨。

整体来看,目前国内的监管体系,包括房地产调控,都有被稳增长目标限制,被行业大鳄绑架的风险。

银监会、证监会、保监会近期频频发文,响应中央号召,在金融领域抓紧推进去杠杆、强监管、防风险。不过市场刚一出现波动,人民日报又出来喊话:“操作过程中把握好节奏、拿捏好‘度’、引导好预期也很重要。”

关键词:杠杆房价