马光远：高房价是疑难杂症不能靠运动式的花拳绣腿

就决心和力度而言，这轮调控在中国房地产调控史上绝对是空前的，但还不敢说绝后，因为严厉的措施仍然在不断的出台，调控从一线城市到热点城市，甚至蔓延到了全国贫困县。

从具体措施看，可谓无所不用其极，从认房认贷认离，到两年内不许出售，到对学区房的限价，到严厉打击中介的炒作违规行为。

除了主管部门，北京市甚至连教委都出动了，要求开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。

从目前的态势看，政府手里还有更严厉的牌，随时都有可能打出。

如同我之前文章中所讲的，房价的逻辑正在发生变化，调控政策的目标也在发生变化，过去是抑制房价过快上涨，现在则是防止房地产泡沫引发的系统风险。

抑制泡沫和投机炒作，在中国房地产调控的政策目标史上，这也是第一次作为主要目标提出，高层对时下很多城市出现的恐慌性购买，以及过度的投资的担心已经从最近风声鹤唳的调控风暴中可以感受到。

应该说，通过提高二套房的首付比例，通过限制卖出，通过限价措施，一定会让房地产降温。从过去房地产调控的效果看，限购限贷限价并非没有效果，而是无法坚持，无法给市场以长期的预期。

在限购限贷使得房地产下行的情况下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松调控，然后是全国性的举措。

不断吃药，房地产下行的时候吃兴奋剂，房地产疯狂的时候又下重手打压。但问题的关键是，每一次打压政策坚持的时间都没有超过两年。

一旦政策松动，抑制的需求的井喷使得房价强力反弹，最终导致政策的公信力荡然无存。

从逻辑上说，去年“9.30”调控的力度不可谓不大，为什么市场对任何严厉的调控置若罔闻，原因很简单，就是过去的历史告诉大家，调控不可能持久，未来一定会反弹。这种对政策不信任导致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子造成的恐慌要大。中国房地产其实已经对调控政策具有了强烈的抗药性，从而导致3月份以来更严厉的举措。

但是，从目前市场的表现看，一些地方恐慌的情绪仍然没有消除，对房价上涨的预期仍然没有改变。

事实上，这种尴尬局面的出现，和房地产政策自身的短期化行为模式有很大关系。长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑，在过于追求短期效应的指导思想下，导致政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，这是房地产公共政策面临的最重大的问题。

我担心的正是这一点，政策和市场之间的这种恶性博弈，必然导致更严厉的政策出台。

这和2015年股市去杠杆的逻辑基本一致，在股市刚刚疯狂的时候，管理层陶醉于股指的上升，以各种说辞为泡沫进行合理化的诠释，最终导致不可收拾，不得不出乱拳，恶招对付市场的疯狂，最终的结果不仅打断了疯牛的腿，更是打折了疯牛的腰，从而酿成了中国资本市场上一次损失惨重的股灾悲剧。