商人总统任下 中国地产投资人在美遇新挑战

腾讯财经 作者王丹薇 发自纽约

NBA克利夫兰骑士队老板Dan Gilbert在底特律家喻户晓，他在这座城市拥有的房地产不计其数，房地产卖家都希望他能参与竞标，而其它买家看到对手是Dan Gilbert，都不免有些颓心丧气，认为自己多半与标的失之交臂。

2013年9月，在底特律市中心一处地产的网络拍卖中，Dan Gilbert认为标的物已经是囊中之物，但是在拍卖快结束时，Dan Gilbert发现有一个对手毫不示弱，一路飙价。对手加价至500万美元以上，这已经超过了Dan Gilbert 心里的底线，他无可奈何地放弃了这次竞拍。

房地产拍卖网站Ten-X.com在后台中发现，和Dan Gilbert争地的买家为中国国籍，而地理坐标信息显示，这位买家是在迈阿密相邻海域的一艘游轮上----似乎一位中国买家在度假期间，在移动手机上动动手指，就抢走了Dan Gilbert的标的。

从2010年开始，中国买家在美国房地产市场逐渐活跃，2012年到2016年间更是迎来一个小高潮。媒体上不断有中国买家全现金操作，动辄买下整个街区的报道，好像这一切都是泡沫中的幻象，但很多中国买家实际上有自己成熟的考量。

Ten-X.com公司商业地产部副总陈康玲对腾讯财经表示，在500万美元以下的标的中，美国买家也有很多是全现金交易，而商业地产标的物的购买金额较大，即使实力雄厚的中国买家，也会选择贷款。

美国房地产业，曾经是美国东北部传统精英盎格鲁萨克逊人的天下，华人从个人住宅地产开始，逐步涉及商业地产，而商业地产中，也从最初的只买地收租，到现在涉猎开发和翻修等多个领域。

白人，50岁到70岁左右，在当地有很深的关系网络，这是一个典型的美国房地产商的画像。圈外人在这个传统行业很难建立信任，外国人就更受到歧视。Ten-X.com公司商业地产主管Yan khamish告诉腾讯财经，一个好的房地产标的通常有好几个投标者，圈内人基本都会消化，比如在纽约，就是个犹太人的圈子。

中国人的到来，给美国房地产市场带来了一定的冲击。在个人投资领域，有子女在美国上学的中国人，先在此购置100万到300万美元的房产，通常是他们踏上美利坚的第一步。

在对美国有足够的了解之后，不少人会涉足商业地产。陈康玲对腾讯财经表示，中国商业地产的价格门槛较高，美国商业地产的起价虽然没有那么高，但是门槛在于关系，而这一点，正随着网络信息的兴起，在慢慢瓦解。

一位资深纽约房地产经纪人对腾讯财经说，曾经华人来看房，需要提前很长时间和买家预约，而现在当天就可以安排接待，美国人认识到中国人是大金主。

涉足商业地产的中国人通常从置地收租开始，成本风险低，现金流也有保障。对美国市场了解后，中国人对开发项目跃跃欲试，万科、绿地等中国公司在纽约地区都有建好和正在修建的楼盘，陈康玲对腾讯财经表示，在中国一二线城市拿地的成本很高，而美国地域辽阔，仍有价值洼地。

购买已有楼盘，甚至地标建筑，改装后出手，是华人商业地产商的另一种方式。比如安邦保险集团买下的纽约华尔道夫酒店，已经于今年2月底关闭，会用两至三年进行全面翻修。据悉，安邦计划将华尔道夫酒店四分之三的客房改造为公寓，华尔道夫重新开张时，这家酒店将有300至500间升级至豪华标准的客房，其余1000个房间将作为公寓出售。此前据《华尔街日报》报道，这笔翻修费用预计将超过10亿美元。

这对安邦来说，仍是一个不错的买卖。

改装成公寓的商业地产，通常可以带来很好的现金流，在纽约时尚新区Tribeca的办公楼价格在每平方英尺1000美元，同一地区的住宅售价为2500至3000美元每平方英尺，而华尔道夫改装后的档次可以卖到每平方英尺4500美元。华尔道夫酒店每间客房大约300平方英尺，以每两个房间合起来算作一套公寓来计算，每套600平方英尺（约56平米）的公寓可以卖到300万美元。一位美国房地产从业人员对腾讯财经表示，酒店业是人力密集型产业，安邦的改造计划在经济效益上是个合理的选择。

特朗普上任之后的政策导向，是海外投资人关注的因素。一位和特朗普有过生意往来的地产商对腾讯财经说，拖欠工款，拒付尾款这些”伎俩“在地产业司空见惯，“特朗普经商时，常年养着数十人的律师团队，为他锱铢必较的商业合约保驾护航。用他经商时体现的特点推测，中国在美国投资还会受到欢迎，不过中国人面对的是一个激进而且寸步不让的对手，就像特朗普刚上任时就退出TPP（跨太平洋伙伴关系协定）一样，这位总统会不惜一切代价，稳住支持他的美国西南地区教育程度较低的选民大本营。”