限购潮下的地产股背离：A股受压港股反创新高

新一波房地产调控来势凶猛。包括北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定等多个城市出台了楼市限购政策。一线城市中，北京和广州的限购限贷政策出现了全面升级，比以往更加严厉。

不过具体到对房地产板块的影响，A股市场和港股市场的反应大不同。自调控政策以来，A股地产股收跌，而港股市场上的内地房地产股（以下简称“内房股”）则仅仅沉寂了一两天之后，就重回涨势，荣创中国、雅居乐集团等内房股更是创出了近期新高。

A股和港股联动升温。“南下”炒作型资金看中了美图的机会，而“南下”的价值型资金则在低估值的内房股上寻找机会。1月份以来，“南下”买房产股的交易笔数高达133笔，而相关的“北上”资金则只有14笔。

调控政策对地产股影响几何？

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会联合相关单位发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对之前2016年9月30日出台的政策进行了升级，在本市无房但有贷款记录的购买普通自住房的首付款比例从之前50%提升到60%，购买非普通自住房的首付款比例从之前的70%提升到80%。此外，在当天，广州市人民政府也发布了房地产调控的政策。

“基本面方面，房地产市场分化势头将加剧，一二线城市与三四线城市将呈现冷暖对冲局面，预计总体量缩价稳。”东方证券分析师蒲东海认为。

事实上，从行业的发展趋势来看，除了增量地产之外，存量地产的空间也相当广阔。中金公司的报告预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。

从事存量房业务的BASE董事长兼联席总裁王谦表示：“在2014年之前，资本没怎么进入到存量房领域，主要原因一方面是当时增量地产非常火爆，还处于上升期，而从2013年以来，增量地产其实就已经出现了增速放缓的趋势，包括二三线城市都存在过剩的情况，所以存量地产被逐渐重视起来。”

在他看来，在存量房领域不管是做轻资产运营，还是做重资产运营，并不是钱的问题，主要还是想要做一个有预见性的前瞻性的平台。

自3月17日调控政策以来，A股市场上的WIND房地产板块指数下跌了0.85%，相关个股股价也出现了一定程度的下跌。而今年以来，WIND房地产指数仅仅上涨了0.61%，跑输大盘。

蒲东海认为，A股房地产板块行情方面，短期内将受到调控后市场情绪压制，而且长期面临基本面下行压力，不过当前板块估值较低，且基金重仓比例创2010年以来的历史新低。

资金“南下”汹涌“北上”稀少

A股房产股在地产调控下“受压”的同时，港股市场上的内房股在短短承压一两天之后就出现了快速的反弹。

事实上，自春节以后，A股市场上房地产板块表现乏力，行业指数基本上处于一个震荡的情况之中。而在港股市场上，房地产板块却有非常好的表现。今年以来，恒生内地地产指数上涨了近30%,雅居乐集团、碧桂园、新城发展分别上涨了81.27%、55%和54.71%，其中更是有多只内房股接连创出新高。

近日，恒生指数创下了2015年8月份以来的新高，在推动股价上涨的过程总，港股市场上的内房股股价上涨功不可没。

交银发布报告认为，由于一二线城市可能实施更多调控措施，投资者或会转向三四线城市，令主力开发三四线城市的发展商可受惠于差异化的政策，因此像雅居乐及碧桂园等房企，近期的升幅反而尤其明显。

同策咨询研究总监张宏伟则认为，内资地产股涨幅短期跟资金炒作应该有关系，跟业绩增长的关系不是太大。调控政策加强之后，对地产销量来说影响比较大，无论是核心一线城市还是周边城市。从上市房企布局的城市看，跟去年10月份调控的重仓区一致，因此大部分房企受影响比较大。如果企业的业绩预期表现不好、利润持续下滑的话，未来一年到一年半的时间，上市公司的股价会受到影响、不会太景气。

近期，港股市场上美图的暴涨暴跌相当吸引眼球，这背后与大量资金南下抢筹有很大关系，而内房股大涨的背后也可以看到资金汹涌“南下”的身影。

Wind数据显示，最近三个月时间以来，深港通北上和南下的资金相差无几，而港股通北上和南下的资金差别较大。其中，北上资金只有80.2亿元，而南下资金则有704.03万元。

今年以来，一共有133笔内房股的交易，数量相当庞大，其中丰盛控股、融创中国、华润置地多次进入当天成交金额的前三名。相比之下，“北上”购买地产股的交易数量只有14笔，只有万科A、保利地产、招商蛇口等被“北上”资金所青睐。