马光远：房地产得了疯牛病(1)

房地产得了疯牛病

■文 | 马光远 ? 扑腾话最标肿的正经经济学家

阅后即焚

在一个疯狂到令人窒息的市场上，买到的人不踏实，没有买到的人更不踏实，担心崩盘戛然而止。

从限购的历史看，限购到最后，一旦房地产稍有回落，就立即放松，从来没有坚持到底，最近两次的限购到放松限购，周期短到不到两年的时间。限购的公信力和声誉，其实已经降到了历史的低谷。

只有一个卖家的寡头垄断供地制度，是导致中国房价畸高的根源。

前段时间，朋友从炙手可热的环北京地带的房地产市场走了一圈，回来给我说，环北京地带的房地产市场彻底疯了，武清、燕郊这些核心区域根本没有房子。但疯的不仅仅是环北京，还有北京，还有杭州等热点城市，到处传来“没有房子”的令人恐慌的消息。这种消息在市场上不断流出，让更多的人恐慌和发疯。

房子，在经历10多年的上涨之后，终于把很多中国人彻底逼疯了！在一个疯狂到令人窒息的市场上，买到的人不踏实，没有买到的人更不踏实，担心崩盘戛然而止。我最近在微博上开了个微博问答，99%的问题都是有关房子的，大家焦虑的情绪从每个字流露出来完全可以感受到。买，还是不买，这个问题让很多人辗转难眠，把希望寄托在我的答案能给他们带来安慰上。问问题的不仅有北上广深一线城市，杭州厦门热点城市，甚至有我第一次听说的一些小县城，恐慌和焦虑蔓延到如此程度，在中国房地产的历史上尚属首次。

3月17日到19日，政策再次加码，北京、广州、石家庄、郑州同一天出台限购政策，北京将二套房首付款比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同时实行严格的认房又认贷的措施，广州将非广州市户籍居民家庭连续缴纳个税或社保的期限从3年提高到满5年。算上以前已经实行限购限贷的城市，今年以来实施或者升级限购措施的城市总共达到了24个，包括：三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。既有一线城市，也有二线城市，甚至还有四五线，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

对于限购限贷的作用，笔者在以前的文章中多次提及，这只能起到一时的作用，但并不能改变大家的预期。而且，从限购的历史看，限购到最后，一旦房地产稍有回落，就立即放松，从来没有坚持到底，最近两次的限购到放松限购，周期短到不到两年的时间。限购的公信力和声誉，其实已经降到了历史的低谷。

除了限购，我们需要回答，为什么自去年“9.30”以来风声鹤唳的调控，仍然没有改变大家的预期，究其根源，我认为有三点：

一是政策本身的“塔西陀陷阱”。经历多次的反复之后，房地产政策的效力已经基本被购房者否认，民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望，认为每一次的调控，事实上都是买点，都是杀入的机会，否则，以后连机会都没有。

二是政策本身导致的“囚徒困境”。今年，很多地方的政府工作报告承诺，今年新建住房成交均价环比不上涨。为了做到“环比不上涨”，最好的办法就是不让高价楼盘上市。也就是说，为了降低平均高度，最好的办法是不让姚明参加。各地的做法的确就是如此。一些热点地区，本应该增加供应，而政府的做法恰恰相反，限制高价楼盘上市的结果就是市场出现短缺。那些所谓的“一房难求”的城市，并非真的没有房子，而是开发商不愿意按照政府限定的低价上市开盘，通过排号费，通过加价等手段来对付政府的限价，导致市场的恐慌。