央行透露楼市怎么走？大家都在等买房最佳时机！(1)

（文章来源：姜超宏观债券研究，ID:jiangchao8848，博闻财经，ID:tttmoney，瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬的公开演讲）

当我们居住的房子，不是给你住的，而是用来增值的，这叫做金融产品，这是一个投资。既然是金融产品，必然会有涨有跌。

但是，中央发话，房子是用来住的，不是用来炒作的。当房子不再被看做是金融产品了，那么房价会不会回归本来的价值呢？当一个北上广深的中产需要背负几百万去买房的时候，老百姓更是对高涨的房价望尘莫及。那么是不是意味着抑制炒房之后，房价会暴跌呢？

房价什么时候跌？可以参考这组数据。日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，中国已经到了GDP的250%，这个是历史上前所未有的一个数字。

既然房价泡沫不断膨胀，为什么在楼市暴涨的行情下，中产阶级奋勇跳进去，全民举全家之力凑足首付贷款买房？据说去年40%的新增贷款都给了楼市。

一组数据显示：本轮楼市繁荣的背后，靠的是居民的天量房贷。16年商品房销售金额约12万亿，其中10万亿是商品住宅，考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右，而这背后的居民房贷接近8万亿，包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。

一边是房价越高越遭哄抢，然而另一方面，最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。现在买房值不值？听听央行怎么说。

未来的房贷政策怎么走？央行行长周小川如此回应：

“去年，个人购房贷款增长，一方面有助于居民买房子，同时，在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多，有助于降库存。但是反过来说，在一二线城市又容易使住房价格上升。

总体上来看，个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。同时，这个产业链还带动与它相平行的一些产业链，比如家用电器等。我就不多说了。总体来说，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。”

这里面隐含了几个意思：

第一，房贷通过房地产产业链支持了实体经济，比如家电、基建。

第二，从杠杆率上看，周小川说“住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展”。其实，在2016年的2月，周小川也曾在央行记者会上表示，个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低，占比重才百分之十几，银行系统认为个人住房抵押贷款是比较安全的，会有发展的机会。

第三，长远看，房贷增速会适度放慢，天量信贷也会收紧。

第四，周小川提到房贷是把双刃剑，一方面房贷增长推动了一二线城市的房价上涨，但另一方面，三四线城市需要通过房贷给楼市去库存。

虽然大家都强调房子是住的、不是炒的，但是银监会曾直接表态，希望楼市平稳，这样有利于金融安全。此次央行又再次表态，房贷还会快速增长，而且今年没有把房地产税纳入立法规划。房贷政策会逐步收紧，但是房价暴跌的可能性不大。

但是有一个问题，央行也没有回避。在谈到“去杠杆”（降低全社会负债率）这个问题时，副行长易纲表示：