融资全面收紧成效渐显 房地产告别高杠杆时代(1)

融资全面收紧房地产告别“高杠杆”时代

经济观察报记者通过多渠道证实：中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括：禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。

一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。

2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件（以下简称“4号文”），强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。

去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管，房地产企业的公司债已经处于严控状态，土地类的更是监控的重中之重。

经济观察报通过多渠道获悉：去年在房地产投资业务上增长较快的投行部门，可能也将引来一轮房地产风险排查。

种种迹象给出了一个清晰的信号：2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。

一位交通总行信贷人士预计：“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。”

封堵“配资买地”

日前中国证券投资基金业协会发布的4号文中，限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收（受）益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式。过去这些产品的融资，常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。

一位私募基金人士认为，4号文几乎考虑了所有私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性，如果严格执行，私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。

4号文针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市。而银监会也在对上述16城进行金融风险排查，内容是截至2016年9月末与房地产相关业务，包括首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。专项检查预计于2017年9月结束。

今年1月，上海银监局对江苏银行(9.970, -0.29, -2.83%)处以罚款478万元，四川银监局对平昌县农村信用合作社处以罚款30万元，原因均是两家银行帮助开发商“配资拿地”。

经济观察报了解到，配资拿地业务已被银监会在内部叫停。

所谓配资拿地，是指房企通过银行、信托等金融机构的资金支付土地款，在量化宽松和资产荒背景下，“配资买地”已由过去的“债”变成现在的“股”。换言之，开发商对金融机构融资的回馈由过去的利息变成土地收益的股权，在一些配资案例中，开发商和银行配资比例可以达到3：7。

经济观察报记者了解到，目前央行、银监会、保监会、证监会正在研究“配资拿地”事宜，3个月前，银行系统内部就“配资拿地”业务进行过制度性探讨，比如有人向监管层建议是否可以研究房地产企业融资具体标准，是否可以研究交叉金融风险制度管理标准等等。

一些分析人士认为，2016年，银行、证券、保险、资产公司、信托等机构形成大金融共同利益联合体，融入房地产市场，助推了热点城市房价的上涨。