房产税不行？这些才是抑制房产投机的大杀招(1)

转自微信公众号 米筐投资（ID:mikuangtouzi）

前言：

前些日子，国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中提到“支持各地区在房地产税等方面探索创新”，引起热议。

房产税征收如同悬在中国房地产市场头顶的“达摩克利斯之剑”，一直在呼吁，迟迟不见落地。但房产税真的能抑制房价吗？除了房产税，还能采取哪些措施？

房产税还是房地产税？

关于房产税的讨论持续了很长时间，从2011年至今，每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了，很多人连房产税和房地产税都混淆了。

严格来讲，房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，包括印花税、契税、房产税、城镇土地使用税等。

而房产税是被包含在房地产税中，仅针对持有房产本身征收的税种。

中国目前征收房产税吗？答案是征收。

早在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》便作出规定，房产税以房产为课税对象，向房产所有人或经营管理人征收。征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋。只不过个人的非经营性住房是免征税的。

计税依据有两种，从价计征和从租计征。

从价计征=房产原值*（1-10%～30%）* 1.2%

从租计征=租金收入* 12%。

个人出租住房，按4%的税率征收房产税。

因此，目前我们讨论的房产税征收是针对个人非经营性住房，这将关系到老百姓的个人利益，影响范围极广。

房产税能抑制房价吗？

但房产税对房价或者房地产市场的抑制作用有那么大吗？

先看美国。美国从建国初期就征收房地产税，到了20世纪初，基本每个州都征收房产税，税率范围在0.2%-3%不等。

▼美国各州房产税范围

▲数据来源：Tax Foundation

▼美国房屋价值指数

▲数据来源：Zillow

可以看到，美国房产税率较低，且房价并不受房产税影响。美国房价的“V”型走势，更多是受次贷危机影响，而房产税似乎也没能影响到房价的反弹。

而在不少国家是不征收房产税的，转而以物业税、印花税或土地税代替。比如征收物业税的加拿大，也没能抑制住房价尤其是温哥华和多伦多，遭遇海外购房者的爆炒。

▼加拿大房价近十年增长了108%

▲数据来源：CREA

再来看中国试点房产税的上海和重庆，自2011年实施房产税后，上海的房价并没有停止增长，至2016年底依然增长了77%；而重庆的房价稳定，众所周知是大量供应导致的结果。

因此，想依靠房产税来抑制房价和投机市场，其实作用不大。再加上中国在房产税实施方面的困难环境，房产税的真正落地，恐怕要再等上几年。

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还有哪些大杀招？

房价暴涨，根本在于供应跟不上需求，而政府想抑制的，是在此基础上产生的投机和非理性投资行为。

仅从财税政策改革看，房产税带来的作用可能有限，那么还有哪些措施能算得上大杀招呢？

资本利得税

资本利得税，即对资本利得（低买高卖资产所获收益）征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。