北京万科近日发布消息说，公司自持租赁房项目——万科翡翠书院将启动预租，项目房屋的租金明显高于周边及同类普通房屋。大家对这种“高租金”的房子是否买账？这类项目对楼市有何影响？

自持租赁房租金高得离谱

“只长租，不出售，90平米精装修小三居，租金一次付清10年180万起，北京西二旗西北方向8公里……”，这样的房子你会考虑长租吗？2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后，北京入市的首个“企业自持租赁房”即将预租。

目前该项目的户型主要分为两类：占70%的一类是月租金1.5万至1.8万90平方米三居室，另一类是月租金3万至4万的180平方米以上复式四居室。

按配租规定，租户需要一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，十年全部租金也将达到360万。

没错，这是租金，不是房子总价。这么高的租金，能租出去吗？北京万科相关负责人介绍，该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。

中原地产首席分析师张大伟认为，这个租金远远超过了需求的期待值。“从长期租来看，的确有这个需求。这种情况下，对于长租意愿者来说，有这种支付能力，为什么不去买房呢？所以这个逻辑现在来看市场上不成立。”

业内：对楼市没有影响

租金之所以这么高，万科方面表示，该项目的租金跟当年地价挂钩，而当年两宗地的拿地成本高达109亿元，再加上建筑成本、装修成本以及后续的运营维护成本，最终使得该项目的租金明显高于市场上普通产品。

张大伟表示，目前来看，这么高的租金，市场并不一定能接受。“我们知道，如果以目前的租金价格，1万5到2万，90平方米面积，在北京，基本上不用说考虑到五环以外，二环甚至长安街沿线都有可能租到。这个价格没有从市场角度考虑太多，而是更多考虑了企业不亏损的情况下，能租多少钱就租多少钱。这种情况下，市场能不能接受，目前就我了解，市场并没有多少有这个意愿的租户。”

张大伟认为，针对这类项目的入市，对整体楼市并不会产生影响。“这种高租金企业自持的70年产权的租赁房，全国只有四例，这就是企业需要消化掉的一些个案。对于局部区域市场，有可能提供一批高质量的租赁房，但是市场是否接受还是疑问。因为毕竟是2020年，还有两年时间，会出现很多变化。现在来看，对于市场我们观察没有任何影响。”

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